金额较小，续付款困难
上海市黄浦区复兴园小区建于1998年，维修资金不足，各项公共设施严重老化，存在安全隐患，4台客梯、2台货梯长期处于超员状态。后来，社区居委会、物业管理委员会、物业公司成立专项小组，通过居民众筹，填补了138万元维修资金缺口，解决了电梯更换难题。
如今，我国进入“中期维护期”的房屋逐渐增多，房屋集中老化风险加大。住房和城乡建设部科技和产业化发展中心的数据显示，到2022年底，城镇既有房屋中近20%的建造年份超过30年。这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，而且这一比例还会不断增加。“房屋公共设施设备维修更新需求不断增加，一些小区维修资金不足的问题日益凸显。”易居房地产研究院副院长严跃进说。
记者在上海某1998年建成的小区的账簿上看到，该小区筹集的首期维修资金超过180万元，已基本用完，目前余额仅剩1500多元，急需偿还。上海市物业管理事务中心统计，到2023年底，上海将有400多个小区商品房维修资金不足首期存款额的30%。
按照原建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主家庭账簿上住宅专项维修资金余额低于首存30％的，应当及时缴纳。
不少地方的基层干部感叹：“让业主交钱太难了，连物业费都难交，更别说维修资金了。”居民为何不愿意交？记者走访了不少老旧小区发现，居民的顾虑大多集中在“之前的维修资金去哪了？”“如果我交了别人不交怎么办？”“交了之后如何保证资金得到合理使用？”
一些地方维修资金支付基数标准多年未变，需根据实际情况进行调整。以上海为例，现行商品住宅一期专项维修资金支付标准为新建商品住宅建筑面积每平方米1295元成本价乘以一定系数。这一基数自2000年确定以来，已沿用20多年。北京商品住宅最高支付标准为每平方米200元，自2009年起未进行调整。
使用门槛高，挪用现象时有发生
业内人士表示，维修资金的使用门槛高、手续复杂，难以得到应有的保障。“使用维修资金一般需要组织全体业主大会，对于一个大型小区来说，召集几千名业主开会不是一件容易的事情。”北京一位街道负责人说。
大部分城市对维修资金的使用实行审批制，即使业主大会表决通过，监管部门也可能以使用依据不足为由否决资金使用建议，因为审批制意味着审批部门要承担责任。
湖南省株洲市住房和城乡建设局有关负责人表示，维修资金的使用涉及多方利益，社区自治机制不完善，业主之间难以达成共识，使用起来比较困难。例如电梯出现故障，维修资金的使用过程短则一周，长则几个月，容易引发纠纷。
一些小区还存在维修资金被滥用、挪用的问题。如江西南昌某小区业主向政府投诉，开发商挪用维修资金1600多万元，导致1300余户业主无法办理房产证；河南郑州某物业公司以“办理应急手续”为由私自挪用维修资金17万余元，2000余户业主毫不知情。
记者发现，部分地区收取维修资金的程序并不规范，允许开发商或物业服务公司收取首期代收资金，这为后期违法挪用提供了空间。此外，部分地方的物业管理条例允许，当出现电梯故障、火灾、外墙脱落等突发事件时，物业服务公司或业主委员会可以“先手后报”，立即采取应急措施。
一些物业公司滥用应急程序，甚至伪造业主决定书，挪用维修资金。南京江宁区某住宅小区曾在业主不知情的情况下，挪用1600万元维修资金用于消防改造；长沙某住宅小区物业公司长期伪造业主签名，私自挪用维修资金。
多渠道筹集资金，提高使用效率
业内专家呼吁，针对维修资金更新难、使用难等问题，进一步完善相关制度，实现多渠道筹集、严格监管，提高维修资金使用效率，充分发挥维修资金保障功能。
一是要多渠道补充账户资金。近年来，不少地方探索利用停车费、广告费等公共收入补充维修资金，如宁波、徐州等引导社区业主委员会利用共用物业部位、共用设施设备等产生的公共收入补充维修资金。
一些地方出台措施保障维修资金的归集和续缴。近日，天津要求已完成改造但尚未设立住宅专项维修资金的老旧住宅小区，业主委员会要组织归集专项维修资金。长沙新修订的物业专项维修资金管理办法规定，续缴的物业专项维修资金可以一次性缴存，也可以随物业管理费按月缴存。
其次，优化操作流程，解决“钱不好用”问题。株洲市出台了物业专项维修资金统筹账户购买电梯维修保险试点操作流程，整个流程最快可在7个工作日内完成。同时，在维修资金使用上引入商业保险机制。
目前，上海正在试点实行业主网络投票，提高投票便捷度；同时，正在积极探索推进维修资金预算使用年度计划试点工作，力争实现“一次多议、投票简化、公开透明”。
北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏建议建立更加规范的维修资金管理使用制度，引入第三方审计，对资金使用进行全过程评估，加大对相关违法犯罪活动的打击力度。
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