第三方研究机构统计显示，2024年上半年上市地产公司应收账款大幅增长，超过同期营业收入的增速。中房智库数据显示，62家上市地产公司应收账款及票据总额同比增长12.22%，而同期总营收增速仅为6.25%，明显低于应收账款的增速。
业内认为，物业公司应收账款高企一方面是因为相关开发商资金紧张，另一方面是第三方物业费收取困难。多重因素影响下，物业公司面临2024年上半年资金回笼难题。对此，不少物业公司表示，下半年将加大相关方回笼力度，同时提高小业主满意度，提升其支付意愿。
应收账款大幅增加
资本浪潮平息后，不少上市地产企业不得不面对一个严峻的现实：过去几年，企业过度追求规模扩张和营收快速增长，而这一过程中积累的潜在业绩风险犹如暗流涌动的地雷，逐渐浮出水面。其中，应收账款问题尤为突出，成为制约企业健康发展的一大隐患。
中房情报统计数据显示，2024年上半年，62家上市地产公司应收账款及票据总额1040.69亿元，较上年同期增长12.22%，较2023年末增长20.92%，呈现明显的增长趋势。
一位业内人士表示，“在趋势一致的情况下，规模和应收账款的增长说明业务发展趋势比较好。”易居研究院也表示，一般情况下，应收账款规模的扩大、管理面积的增加和收入水平的提升是相辅相成的，同时考虑到近年来外部环境的波动性和挑战性，应收账款的增加在一定程度上符合预期逻辑。
但不少地产公司的应收账款增速已超过收入增速，据中房智库统计，2024年上半年，62家上市地产公司营业收入同比增长率为6.25%，明显低于整体应收账款增速。
例如，2024年上半年，龙头物业公司万科云实现营业收入175.6亿元，同比增长9.6%，同期其贸易应收账款及应收票据为94.45亿元，同比增长39.29%；保利物业营收实现同比增长10.2%，贸易应收账款约35.8亿元，同比大幅增长20.9%。
管理规模和营收规模均位居行业第一的碧桂园服务也面临同样的问题，截至6月底，其总营收约210.46亿元，同比仅增长1.5%，应收账款同比增长5.74%至185.01亿元，也是主要上市地产公司中应收账款规模最大的一家。
据克而瑞物业统计，德信服务、松都服务、荣万家等11家公司的应收账款甚至超过了各自的营业收入。
应收账款增速过高已成为物业公司面临的普遍行业问题，业内认为，这一现象揭示出资金回收压力或催收效率的潜在问题。
事实上，由于回款难度加大，不少地产公司的现金流受到影响。据中房智库统计，2024年上半年，62家上市地产公司现金及现金等价物合计1050.2亿元，较去年同期下降4.15%，较2023年底下降14.34%。其中，超过35家地产公司现金及现金等价物出现下降，占比近六成。
亿瀚地产研究认为，物业公司应收账款高企，一方面是由于房地产行业持续深度调整，开发商作为物业公司关联方，持续处于资金紧张状态，导致应收账款快速增长，同时回款周期拉长，进一步加剧了物业公司的现金流状况。
另一方面，受房价走势和经济环境影响，第三方物业费收缴成为普遍难题，无论是住宅业主，还是公建、商办等其他业态，都在经济压力下面临支付困难。上述机构认为，在多重因素影响下，物业公司在2024年上半年将面临资金回笼的挑战。
受相关开发商影响
楼市低迷、巨额债务导致开发商经营风险持续存在。
虽然不少公司主动减少关联交易，抑制应收账款增速，但部分地产公司应收关联方账款仍然处于高位。
据克而瑞物业统计，截至2024年6月底，以关联贸易收入占比来看，合景泰富生活、建业新生活占比超过50%，雅生活服务、万科云占比超过40%，华润置地、新城悦服务占比超过35%。
不少地产公司也出现关联应收款激增的现象。其中，万科云尤为受到市场关注。在2024年中业绩会上，万科云管理层披露，据统计，2023年，主流上市地产公司关联应收款同比增长13.5%；而今年上半年，万科云近95亿元的应收款中，来自关联方的应收账款及票据为38.2亿元，同比增长50.6%，远高于行业平均增速。
类似情况也出现在物业龙头保利物业，截至6月底，保利物业应收贸易账款中，关联方应收账款8.38亿元，第三方应收账款28.92亿元，前者较期初增长逾60%，远超后者的50.4%，关联方应收账款增速更为迅猛。
这引发市场担忧，有人士认为，尽管保利置业关联方为经营较为稳健的保利发展控股集团，但巨额应收账款一定程度上加大了回款风险，同时高额应收账款不仅占用大量营运资金、增加资金成本，还可能因坏账风险损害企业利润和现金流。
这样的例子不胜枚举，受计提关联方应收账款影响，已有不少物业公司提交了亏损成绩单。
今年上半年，雅生活服务出现上市以来的首次亏损，报告期内净亏损15.32亿元。除了业务板块受经济环境影响、服务品质提升等利润率压力加大外，另一大原因是关联客户偿债压力加大，且信用状况发生较大变化。出于审慎考虑，雅生活对关联客户应收贸易款计提了28.84亿元的减值准备。
这也是雅生活服务首次大规模计提资产减值准备。此前，雅生活服务旗下的雅居乐一直保持着良好的信用记录，但由于无法偿还5月中旬到期的票据利息，雅生活服务首次出现债务违约，雅生活服务因此不得不计提坏账准备。
关联交易规模较大是既定事实，但为了降低未来可能计提拨备对业绩的影响及现金流压力，房地产上市公司纷纷主动减少关联交易，并加大催收力度，以更为主动的举措回收应收账款。
今年上半年，碧桂园服务成立了由公司高管组成的债务催收委员会，通过强有力的组织支持，分工明确，全面推进各类债务的催收工作，同时针对逾期应收账款采取债转股、诉讼或仲裁等一系列债务催收手段，管理层预计未来将逐步转化为现金流。
万科云近年来一直在降低与万科的关联交易占比，据披露，这一比例已从2021年的19.2%降至2023年的13.5%，截至今年6月底已降至10.2%。
万科云管理层表示，预计今年下半年开发商相关业务整体下滑，整体较去年同期下滑约13亿至14亿元。“开发商业务的下滑本身就对我们的业绩有负面影响，所以我们下半年的重点是进一步控制开发商业务的负面影响。”
值得一提的是，较早出现关联方债务违约的地产公司在多次计提拨备后，业绩逐渐实现转亏。2024年上半年，佳兆业物业净利润增速高达152.31%，位居所有上市地产公司之首。这主要得益于2023年公司对应收账款计提了近70%的减值拨备，意味着来自关联方的风险已基本化解，并逐步摆脱了关联方带来的不利影响。
小业主物业费征收难度大
不仅关联方的债务状况拖累物业公司的应收账款，还有第三方的担忧。
根据各大地产公司的年报，应收账款主要来源于物业管理服务和包干制管理的增值服务。一位上市地产公司人士表示：“第三方应收款一般来源于小业主或者公共建设服务。”
以保利物业为例，报告期内，公司第三方贸易应收款较2023年底增长超过50%。
保利物业管理层在业绩会上表示，今年上半年应收账款综合回款率同比下降约3个百分点，压力主要集中在住宅及公服项目。原因包括外部经济及房价下行趋势下业主支付能力及意愿减弱、业主对物业费调整预期增强、大小业主空置率上升、政府对大业主预算收紧等。
物业费收缴率低成为行业普遍问题。融创服务管理层也表示，相比往年，今年的现金流压力确实大了一些，主要还是因为物业费收缴率的下降。在目前的经济环境下，业主的缴费节奏有所推迟。同时，楼盘交付出现问题，也影响了业主的缴费意愿。
2021年下半年以来，房地产市场持续承压，截至今年6月，70个大中城市中，64个城市新房价格环比呈现下降趋势，受此影响，不少业主开始重新评估物业服务的价值。
克而瑞物业调查显示，受房价下跌、满意度下降、收入下降等因素影响，业主缴费意愿普遍下降，即便是习惯预交物业费的优质客户缴费积极性也下降。2023年，缴费一年以上物业费的客户数量同比下降约3%，这在一定程度上加大了物业公司的催收压力。
与此同时，典型城市物业费征收率也出现不同程度的下滑，降幅在2%-3%。上海2022年物业费征收率约为92%，2023年则下滑至90%，同比下降2个百分点；重庆2023年物业费征收率仅为80%左右，这也意味着约20%的业主拖欠甚至不交物业费。
多重因素影响下，上述机构调查显示，2023年，500强物业公司的物业费收缴率跌至80%，同比减少4个百分点；上市物业公司的物业费收缴率跌至85%，同比减少5个百分点。
值得一提的是，今年以来，重庆等地物业费标准陆续公布，高物业费项目征收压力明显加大，不少城市也出现物业费降价潮，融创服务管理层坦言，公司半年度物业费征收情况受到影响。
在谈及政策影响时，多家物业公司表示，预期物业管理费将下调，对未来利润造成一定影响。越秀物业管理提到，目前物业管理费还没有下调，但随着项目业主委员会的成立，也可能出现这种情况，或将对物业公司的利润造成影响。
物业公司认为，单纯的催缴并不能有效提高物业费收取水平，关键在于了解业主需求，解决业主问题。万科云董事长朱保全表示，在住宅物业服务领域，客户服务质量更为重要，未来需要持续的现场投入，获得客户认可，让客户在如今复杂的经济环境下，保持较高的支付意愿。
（本文来自第一财经）
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