8月30日晚，万科召开2024年中期业绩会。在被问及对未来市场趋势的看法时，万科董事局主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已过历史高峰，但绝对规模依然巨大。短期来看，经过三年调整，新房性价比在提升，对多元化住房需求的政策支持也在持续加大。这些都在为市场需求复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
2024年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，销售满产，回款率超100%，销售回款近1300亿元。二季度经营性净现金流较一季度明显改善，实现现金流为正42亿元，今年无海外上市债。
万科表示，为应对当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，下半年将更加严格地落实“瘦身健体”和降本增效举措。
万科管理层将化压力为动力，以“一揽子计划”为路线图，全力以赴，攻坚克难，推动公司尽快渡过暂时风险，重回健康发展轨道，以实际行动重新赢得股东的信任。
万科2024年中期业绩发布会（图片由公司提供）
今年国内公债仅剩一只
通过全力行动，万科持续削减存量债务，今年以来，万科已无海外公开债务。
上半年，万科累计偿还债务524亿元，截至目前已完成偿还境内公债和中期票据73亿元，以及境外公债等值约104亿元的偿还，境外公债今年已全部偿还，境内公债今年仅剩一张20亿元的中期票据。
当被问及公司现金流和融资情况时，万科执行副总裁、首席财务官韩辉华表示，凭借自身的努力、社会各界的支持、政策面的帮助，万科有信心保持稳健经营，完成“保交房”“保兑付”等任务。
上半年，万科始终把“保交房”和“保还款”放在首位，不仅顺利完成7.4万套房屋交付，还按期偿还了154亿元境内外债券。尽管目前经营中还存在一些挑战，但万科一定会全力以赴克服，确保项目按时保质交付，完成各项债务的偿还。
对于下半年财务状况及偿债安排，万科表示，下半年有近10万套房屋待交付，同比减少40%，目前到期的公开市场信用债中仅剩20亿元境内债券尚未偿还。
万科将锚定既定经营目标，继续保持稳定销售和回款，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡收支节奏，在努力完成下半年交房任务的同时，创造更多可自由支配的现金流。
同时，在各类债务偿还安排上，万科除了在经营侧创造现金流外，还将尽可能稳定存量银行融资规模，积极转型融资模式，并继续争取银团贷款、经营性物业贷款等机会提供增量流动性，从而保障债务安全偿还。
截至7月底，万科新增融资和再融资合计逾670亿元，考虑供应链融资变动，公司合并表内有息负债加上供应链融资总额较年初减少约172亿元。
“一揽子解决方案”并非简单的“减法”
业绩会上，万科介绍了现阶段总体工作思路，上半年制定实施的“一揽子计划”是万科集团全面化解潜在风险、积极适应行业向新发展模式转型的五年规划。
方案具体包括：实现整体债务规模下降；明确住宅综合开发、物业服务和租赁住房三大核心业务；完成融资模式转变。
万科还强调，“一揽子计划”不是简单的“减法”，还包含多项发展计划，包括：积极推进综合住宅产品模块研发创新，提升开发业务竞争力；保证投资变现水平；长租公寓、物业服务等运营服务业务资产管理规模实现有质量的增长，竞争力保持行业领先。
相信随着“一揽子计划”的推进，万科克服过去两年的暂时困难后，集团业务会更加聚焦、投资会更加聚焦、能力会更加聚焦，进入高质量发展的轨道。
“经过三年的调整，房价已经回落到相对合理的水平，在产品和服务能力提升的同时，新房的性价比也提升了。比如今年上半年我们在合肥推出的璞石隐翠项目，就是当地销售面积和销售金额的双冠军。项目一方面产品过硬，另一方面价格也很有竞争力，在市场普遍低迷的背景下，推出的六套楼盘全部售罄。”郁亮说。
万科表示，总体来看，在新建商品房市场规模萎缩的同时，项目运作难度加大，运作的过关线大幅提升。但正如住房和城乡建设部所提到的，从我国城镇化进程和人民群众对美好住房的新期待来看，房地产市场仍然有很大的潜力和空间。
此外，万科执行副总裁、首席运营官刘晓指出，截至7月底，共签约大宗交易金额200亿元，涵盖写字楼、商业、酒店、公寓等31个项目，将可实现“一揽子计划”中2024年的资产交易目标。
房地产信托投资基金方面，银泰商业基础设施REITs完成发行32.6亿元，物流仓储REITs获证监会受理，保障性租赁住房REITs已报送地方发改委审批，万科也成立了两只Pre-REITs基金，规模共计122亿元。
万科表示，未来4个月，万科大宗交易将继续沿着既定路线推进，目前在谈项目有19个。万科后续资产交易的重点是提升资产管理质量，这不仅可以支持优质资产的交易，还可以在外部融资环境越来越好的情况下，支持万科融资模式的转型。
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