万科昨天（8月30日）下午发布2024年中报，当晚又举行线上业绩发布会，有人说万科避风头，也有人称赞其“效率高”。
说实话，万科今年的中报业绩并不算好，上半年净亏损，毛利率8.12%。不过考虑到之前预告有“剧透”，所以在这次中报发布的时候，大家其实都做好了心理准备，也给予了更多的理解和支持。
近三年楼市深度调整，不少房企进行了深刻反思：
比如，过去出现了不少市值上千亿的黑马房企，创造了一个又一个辉煌的业绩，房地产交易额也达到了“18万亿”的巅峰，但更多的来自于时代的红利、人口红利、城镇化红利。
如今这些红利逐渐消退，房企前行举步维艰，需要去杠杆、轻装前行，轻资产、瘦身、建“好房子”……
此时，不少房企也意识到，想要适应未来的市场发展、找到新的机会，还有很多工作要做。
回到万科，从各方的关注度和影响力来看，其依然是当下房企的标杆，以郁亮为首的万科高管团队所表达的观点和理念值得业界借鉴。
| 谈到市场，供应和需求有望改善
当前房地产市场，“政策底”有目共睹，比如昨天就有传言称存量房贷利率将下调，涉及存量房贷38万亿，引发地产股大涨。
关键问题是“市场底部”在哪里。
万科集团董事局主席郁亮在业绩发布会上表示，“随着供需形势的改善，为市场走出低谷、重拾上行动力创造了条件。”
他认为，经过三年的调整，新房性价比在提升，因为行业关键竞争因素已经转向产品力、服务力的竞争，行业更新迭代速度加快到每三四个月就会推出新一代产品，这对于消费者来说无疑是一件好事。
最近大家都在说新房公摊面积“消失”了，其实并不是真的消失，只是市面上新推出的改善型产品实际入住率已经超过100%，大家开始“争相”招揽客户。
余亮表示，无论是购房门槛、首付比例还是贷款利率，各地都尽力向各类多元化住房需求开放、倾斜，消费者信心在逐步恢复，住房支出负担明显减轻，购买力也在增强。
从供给端看，今年上半年住宅新开工面积同比下降24%，意味着全年住宅新开工量约5亿平方米，相当于2005年新开工水平。郁亮认为，新房供给相对不足，而且与一些城镇化程度高的国家相比，目前的供给水平也比较低。
| 谈毛利率，未来会有反弹
对于“8.12%”的毛利率，据万科高层解释，公司毛利率下滑受多方面因素影响，一是“以价换量”导致利润亏损；二是2022年之前拿下的项目地价较高，且目前已进入结算期，对当期利润造成较大压力。
这隐含着两层意思：第一，上半年房地产市场不景气，大家都想活下去，活得比别人好，所以都在拼命降价促销；第二，之前高价拿下的土地，现在有点热了。
万科执行副总裁、首席财务官韩辉华透露，公司将对在建和在售项目实施精益管理，继续在量价策略和成本效益上下功夫。2022年后，万科投资的52个项目平均开盘周期为5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流约12个月回正，平均毛利率18%。本批货品预计在今年年底前开售，总体符合预期。
| 谈现金流、回款及融资新突破
今年上半年，万科经营性净现金流为-51.76亿元，明显是“净流出”，但受一季度影响更大，当季经营性净现金流为-92.4亿元。
万科称，今年二季度，公司经营性净现金流转正，达42亿元。这得益于主动销售，二季度以来月均销售额超过200亿元，回款率超过100%。此外，积极推进大宗交易和资源盘活，上半年回款突破100亿元，并逐步退出非主业投资。
得益于这三次动作，万科共计获得约1370亿元的还款，截至今年6月底，万科现金余额为924亿元，虽然短期债务规模不小，但已经过了还债高峰。
通过全力推进，万科存量债务持续减少，今年以来无海外公共债务，上半年共计偿还债务524亿元，截至目前已偿还境内公共债务73亿元，海外债务约104亿元。
与此同时，今年上半年万科融资取得突破，实现新增融资和再融资612亿元，平均融资成本3.66%，其融资模式转型也取得长足进步。例如今年5月万科获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，上半年已有219亿元经营性物业贷款落地。
万科执行副总裁、首席财务官韩辉华透露，截至今年7月底，万科新增融资和再融资总额超过670亿元。考虑供应链融资变化，公司合并有息负债加上供应链融资总额较年初减少约170亿元。
今年下半年，万科还有近10万套房源待交付，交付量同比下降40%，目前国内债务仅剩20亿元需要偿还。万科高管表示，公司始终把“保交付、保还款”作为头等大事。
万科在今年中报中也表示，为应对当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，还明确强调了下半年要做好两点：
一是加强瘦身健体。根据实际需要，差异化组织架构；减少组织层级，缩短决策链条；加强干部考核更换；加强内控，防范重大风险。
第二，2024年全年管理费用同比再降低15%，全力降本增效。今年上半年，万科管理费用30.88亿元，同比减少2.4亿元，其中人工及行政费用25.9亿元，同比减少1.87亿元。
值得注意的是，万科近日发布公告称，公司共计1862名关键管理人员自筹2.01亿元增持“万科A”股份，并自愿锁定两年，其中管理团队增持比例不低于总量的三分之一，以此号召广大关键员工进一步与公司发展紧密绑定。
当前房地产行业仍面临多重挑战，没有哪家房企能够仅凭几个人就能扭转局势，万科大规模增持对市场意义更大，唯有团结一心，才能共克时艰，渡过周期。
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