“住房养老保险制度”引发热议。图为相关示意图
什么是住房养老金制度？
8月23日，住房城乡建设部副部长董建国在国新办“推动高质量发展”主题新闻发布会上表示，要研究建立住房体检、住房养老、住房保险三项制度，构建全生命周期住房安全管理长效机制。
其中，住房养老制度备受关注，有人认为住房养老针对的是“老旧、危旧、小房”，并发出“老旧、危旧、小房应该赶紧卖”等言论。
从公开资料看，目前国家对于住房养老尚无统一的定义。
中央财经大学法学院教授、院长尹飞在文章中表示，与普通商品相比，住房的生命周期相对较长。在这个过程中，为保证住房的安全和正常使用，必然会产生对住房及其附属设施、设备的维护、保养、修缮、更换和重建等费用。这类费用可以称为“住房养老”。现行制度设计中涉及的住房养老仅限于城市规划区内区分栋式的住房。
尹飞在接受澎湃新闻采访时表示，住房养老金制度并不是针对“老旧、危旧、小房”的。通俗地说，住房养老金包括个人账户和公共账户。其中，个人账户就是目前的专项住房维修资金；公共账户的建立才是这一制度的重点。
尹飞说，比如社区电梯等共用部分出现故障，会动用个人账户，即住宅专项维修资金；但如果发生地震后，相关区域房屋需要检测，或者房地产项目存在重大隐患，涉及群众生命财产安全，或者涉及公共安全，这部分资金就需要从公共账户中支付。
“从出发点看，住房养老的核心是通过设立公共账户、使用公共资金来解决涉及公共安全的问题。”尹飞说。
普通百姓是否应该直接付费？
随着房养老的消息传出，市场上出现了“本来买房养老，结果发现退休还要付房租”这样的笑话，普通百姓是否又要为房养老买单？
尹飞表示，此次建立的住房养老制度主要使用公共资金，建立住房公积金账户。目前，住房公积金账户中的资金来源于公共资金，地方政府按照“不增加个人负担、不减少个人权益”的原则，探索筹集资金的渠道。因此，此次建立的住房公积金账户不会增加业主负担。
需要个人负担的住房养老保险，也就是个人账户部分，其实就是现行住房专项维修基金。按照《中华人民共和国民法典》，这部分钱应该由业主负担；按照现行制度设计，业主在购买商品住房或者房改房时，已经预缴。主要用于住宅保修期满后的维护、维修、更新和装修等共用部位及共用设施设备。这次住房养老保险制度建设的重点，就是公共账户。
上海市房地产科学研究所所长、研究员闫荣也表达了同样的看法，目前研究建立住房养老金公共账户，并不要求群众直接缴纳。
那么，公款从何而来？上海市房地产科学研究院闫荣、郝彦婷、郭戈等发表的《我国住房养老保险制度：背景与框架》显示，公账资金用于保障社会公共安全和基本住房安全，在个人账户资金范围之外用于影响公共安全的定期住房体检、修缮等，具有社会互助作用。其资金来源为财政资金，主要来源于国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补贴等，其他房地产相关税收为辅。其中，土地出让收入作为住房养老保险资金的主要来源，有两条路径可以考虑：一是在现有土地出让净收入中直接增加住房养老保险基金支出账户；二是规定在重大支出项目中提取不低于2%的住房养老保险基金。同时，老旧社区改造资金补充至公共账户，既可以兼顾按需设立项目，也便于更新成果的后期维护。
住房养老金是变相房产税吗？
市场上也有声音称，“加强版房产税来袭”、“建立住房体检、住房养老、住房保险制度，只不过是房产税的换个名字”、“没有豁免，看房就收税”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房养老不是房产税，目前所谓“房养老是变相房产税”的说法是误导、错误和不负责任的。房养老包括个人账户和公共账户，其中个人账户是通过缴纳专项住房维修资金建立的，而公共账户是未来将要建立的，资金由政府自筹，不需要个人缴纳。
中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专业委员会主任王业强在接受澎湃新闻采访时也表示，房产税是居民因持有房产需要向国家缴纳的财产税。住房养老金是为了将来对房屋进行维护和修缮而设立的基金归集账户。两者在性质上有着根本的区别。房产税是国家征收的，用于支持城市建设和公共服务，与社区绿化、公共区域关系不大。住房养老金是为了确保居民的房屋保持良好状态、经受住时间的侵蚀而设立的一项制度。
为什么要建立住房养老金制度？
据住建部介绍，目前上海等22个城市正在试点住房养老保险等制度。既然已经有了专项维修资金，为什么还需要住房养老保险呢？
中国指数研究院市场研究总监陈文静指出，我国目前住宅专项维修资金主要用于建筑公共部分和公共设施设备的维修改造。由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自缴，资金总量有限，且我国房地产市场逐步进入存量时代。截至2022年底，我国现有城镇30年以上建筑的房屋占比将接近20%，需要维修改造的老旧房屋占比将快速增加。
王业强提到，现有的专项住房维修资金主要用于房屋共用部位和公共设施设备的维修改造。受我国过去快速城镇化的影响，大量外来人口涌入城市，导致高层、超高层建筑成为主要居住形式，这些建筑在一定年限后会面临各种老化问题，如房屋结构存在安全隐患、设施设备锈蚀老化、屋顶漏水、外墙脱落等。如不及时维护修缮，这些建筑可能逐渐成为危房，威胁住户安全。现行专项住房维修资金由业主自筹，资金总体有限，提取效率低，使用效益不均衡。现有的专项住房维修资金无法满足房屋“能修则修”的问题，而且这些改造多集中在基础设施的更新上，对房屋本身的维修保养重视不够，难以解决存量时代老旧小区大规模城市更新改造，特别是现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。探索建立住房养老制度，为房屋提供全生命周期保障，有利于更好解决老旧小区改造资金问题，深化城市更新行动落地，进一步促进建筑业转型升级，加快构建房地产发展新模式。
其实，“住房养老”并不是一个新鲜名词，2022年4月长沙发生自建房倒塌事故后，住建部次月就部署在全国开展自建房安全专项整治行动，指出要研究建立住房养老制度，更好地解决既有房屋维修资金来源问题。
2023年至今，建立住房养老制度被多次提及，去年两会上，一些人大代表、政协委员还建议建立住房养老制度，解决旧房修缮难题，引发社会各界热议。
全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长柴强在《关于尽早建立住房养老保险制度保障群众住房安全的建议》中指出，目前我国既有住房维修主要依靠专项住房维修资金或业主自筹资金，单个住宅小区集资规模一般只有600万至900万元甚至更低。随着房屋及其附属设施设备的老化，维修资金需求量逐年增加，部分住宅小区维修资金快速减少甚至枯竭，现有的专项住房维修资金远不能满足房屋“全修”的需求。通过建立住房养老保险制度，可以为住房安全管理体系的建立和运行提供资金保障，更好地履行政府住房公共安全职责。
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