8月22日晚间，SOHO中国公布2024年中期业绩，期内营业收入7.99亿元，归属于母公司股东基本净利润（剔除投资性房地产估值变动及一次性税费）约1.04亿元，归属于母公司股东净亏损1.08亿元。
SOHO中国的主要利润来源是位于一线城市写字楼的租金收入，上半年SOHO中国投资物业平均出租率约76%，租赁业务毛利率约82%，但北京部分写字楼出租率却低至54%、57%。
根据SOHO中国的中期业绩，以及公司的流动负债、银行贷款、现金规模等指标，审计师在公司年报中警告称，“存在重大不确定因素，可能对其持续经营能力产生重大疑虑”。
继续出售资产以纳税
作为一家以写字楼租赁为收入来源的公司，SOHIO中国近年来营业收入比较稳定，但利润波动较大。
公开数据显示，2019年至2023年，SOHO中国营业收入分别为18.47亿元、21.92亿元、17.42亿元、17.75亿元、16.79亿元。其中，2021年、2023年营业收入呈现略微下降趋势。
但从归母净利润来看，SOHO中国在此指标上的表现却从2019年的13.31亿元下滑至2020年的5.3亿元，2021年净亏损1.31亿元，2022年盈利6120.8万元，2023年再次亏损1.8亿元。
进入2024年，公司盈利指标仍未好转，上半年实现营业收入7.99亿元，同比下降2.7%；归属于母公司股东的净亏损为1.08亿元，而去年同期净利润为1361.3万元，每股亏损0.02元。
SOHO中国表示：“营业收入下降主要由于写字楼及商业地产租赁市场需求疲软。”
与此同时，SOHO中国上半年毛利及毛利率均出现下滑，租赁业务毛利率约82%，2023年同期约83%；上半年毛利约6.48亿元，2023年同期约6.78亿元，同比下降约4.39%。
各项费用方面，其上半年销售费用约2000万元，2023年同期约1000万元；管理费用约5000万元，2023年同期约6600万元。另外，期内财务收入约250万元，2023年同期约240万元；期内财务费用约3.67亿元，较2023年同期的3.87亿元减少约2000万元。
相比利润下滑，SOHO中国更重要的潜在问题是税收问题。
早在2022年，SOHO中国位于北京的子公司就收到当地税务机关的纳税通知书，要求其于2022年9月1日前缴纳望京SOHO项目1号塔、2号塔土地增值税17.33亿元。自欠缴税款之日起，每日加收欠缴税款万分之五的滞纳金。
截至2024年6月30日，SOHO中国就上述税务问题已缴纳土地增值税1.45亿元，尚有21.69亿元土地增值税及相关滞纳金未缴纳，6月30日之后公司进一步缴纳200万元。
根据《税收征管法》，地方税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于依法扣押、查封、拍卖、变卖相关财物，并处欠缴或者少缴土地增值税50%以上5倍以下罚款。土地增值税的延期缴纳还可能导致该集团41.87亿元银行贷款出现交叉违约。
对于上述问题，SOHO中国表示，已就欠缴的土地增值税及相关滞纳金与当地税务部门持续沟通，并就具体还款方案达成一致。集团将继续处置一批商业物业，用于偿还部分土地增值税。
与此同时，SOHO中国将继续积极与多家金融机构沟通，包括已有交叉违约贷款的贷款方，协商调整集团现有贷款的还款安排，确保按时还款。6月30日后，集团已与银行签署补充协议，调整一笔本金19.1亿元的银行贷款的还款安排。
审计师警告运营风险
SOHO中国的主营业务是写字楼租赁，写字楼市场的调整与其业绩密切相关。
在中报中，公司对写字楼市场进行了总结：上半年写字楼新增供应及商业租赁市场增速放缓，商业办公用地供需创近年来新低；需求方面，市场需求疲软成为制约市场复苏的主要因素，租赁需求以搬迁及续租为主；租金水平处于下行通道，商铺租金虽有小幅上涨，但涨幅趋于收窄。
“以价换量”成为企业租赁维持市场活跃度的主要策略。
这与各大机构对写字楼市场的判断一致。例如，戴德梁行表示，今年第二季度，北京甲级写字楼没有新增供应，降本增效、以价换量继续成为租户和业主经营的主旋律。市场租金水平继续处于下行区间，全市租金环比下降3.9%，空置率环比下降0.3个百分点至18.0%。
在上海，戴德梁行表示，第二季度，上海甲级写字楼项目入市数量为4个，为市场新增面积240,611平方米；整体租金下滑趋势仍然存在，全市平均成交租金录得230.8元/平方米/月，环比下降2.7%。租赁活动较前几个季度有所回升，全市平均空置率降至21.7%。
SOHO中国还表示，下半年北京、上海甲级写字楼市场将分别迎来42.5万平方米、70.9万平方米的新增供应，在市场需求低迷、大量新增供应入市的情况下，空置率将继续上升，给租赁市场带来压力。
宏观市场环境的变化将给SOHO中国的写字楼业务带来更多挑战。今年上半年，公司的主要创收项目来自北京和上海，其中北京银河及朝阳门SOHO出租率为54%，望京SOHO出租率为57%，前门大街项目出租率为63%；在上海，SOHO天山广场出租率为79%。
截至中期末，公司净资产负债率约41%，平均借款成本约4.5%；银行借款及其他借款合计156.91亿元，上述借款均以集团账面价值538.912亿元的投资性房地产作为抵押，其中约77.49亿元在一年内到期。期末，集团可自由支配的现金及现金等价物仅为7.68亿元。
对此，审计师表示，截至2024年6月30日，SOHO中国的流动负债超过流动资产99.23亿元人民币。同时，银行贷款及其他贷款合计156.91亿元人民币，不受限制的现金及现金等价物为7.68亿元人民币。这些事项与其他事项表明存在重大不确定因素，可能对集团持续经营的能力产生重大疑虑。
面对重重挑战，SOHO中国在深化成本管控和风险管理的同时，期待宏观环境回暖。“展望2024年下半年，随着宏观政策持续扩大内需、促进消费，经济有望步入更加稳健的复苏轨道。尤其是服务业营商环境的持续优化，或将率先带动大城市商业地产市场的复苏，推动商业地产行业向更高质量、更可持续的发展模式转型。”
（本文来自第一财经）
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