佛山市住房和城乡建设局日前发出通知称，为加快收购现有已建成商品房作为保障性住房，佛山将按照“市场化、法治化”、双方自愿的原则，向社会公开征集现有已建成商品房作为保障性住房项目。
对于拟收购的已建成的现有商品房项目，佛山市住房和城乡建设局列出的要求相当明确，须同时满足四个条件：用于分配型经济适用住房的，单套建筑面积须在50平方米以上、不超过120平方米，以100平方米以下户型为主；用于经济适用租赁住房的，以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
同时，该项目需要已完成竣工验收备案，手续齐全，符合商品房首次登记条件。第三，如果抵押合同中明确规定过户须经抵押权人同意，抵押人应取得抵押权人的同意。另外，该项目所涉及的债权债务清晰。
据了解，佛山此次收购征收范围为禅城区、南海区、顺德区、高明区、三水区五区内已建成但未售出的商品房项目，优先考虑未售出整块土地或整栋建筑的项目。
诸葛数据研究中心首席分析师王小强表示，保障性住房建设是房地产市场发展的关键环节，涉及中低收入居民的住房保障问题。
“过去保障性住房建设主要以拿地建新房为主，今年新房库存增加，二手房市场房源增多，很多城市面临很大的销售压力，收购现房用作保障性住房，可以有效解决销售动力不足的问题。”王小强说。
中国指数研究院研究副主任徐跃进指出，7月30日政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房作为保障性住房”，“去库存”成为近期房地产政策的重点之一。
“目前，国企滞销新房收购收储是不少地方政府推动的主要政策之一，也是去库存最直接的举措，因此下一步各地如何落实、效果如何值得期待。”徐跃进说。
事实上，在佛山之前，多地已明确表示将通过去库存来缓解房地产市场去库存压力。
在4月30日政治局会议明确提出协调研究消化存量房地产后，杭州通过收储模式打响此轮去库存第一枪。
杭州市临安区政府5月14日发布公告，将在临安区范围内收购一批商品房作为公共租赁住房，房源须位于杭州市临安区境内。
随后，常州市房地产行业发展与房地产市场调控联席会议于6月13日发布通知，其中提到，常州将收购商品房用于征收安置。大同市也于6月13日提出，为盘活存量非住宅商品房资源，已建成但未售出的非住宅商品房项目，可通过收购、长期出租等方式，作为高层次人才公寓等公共服务设施使用。柳州市住房和建设局7月2日发布公告，以市属国有企业为购买主体，以合理价格收购房地产企业已建成的存量商品房，用于保障性住房分配出租。
分析人士称，自5月17日新政出台以来，多地纷纷出台政策鼓励国有企业收购、储备新建未售出住房，目前已有10余个城市发布征收商品房转为保障性住房的通知，明确了住房征收范围、条件、价格等。
在王小强看来，收储模式对于去库存确实有效，但在执行上也面临一些困难，比如收储价格的问题、如何与业主谈判等；另外，收储资金的问题也是当前收储的痛点之一。
对此，徐跃进指出，国有企业收购、储存未售新房主要依靠央行3000亿元保障性住房再贷款的支持。保障性住房再贷款的主要发放渠道是：金融机构对收购、储存未售新房的国有企业发放贷款后，可向人民银行申请再贷款，按贷款本金的60%发放，总额3000亿元，年利率1.75%。
进一步指出，按贷款本金60%发放再贷款，意味着3000亿元再贷款可带动5000亿元银行贷款资金；按国企自有资金20%、贷款80%测算，可撬动约6250亿元收购资金。若收购成本按8728元/平方米计算（以中证100城新建住宅价格指数测算），共可收购约7161万平方米商品住宅。若3000亿元再贷款全部用完，收购规模将占新建住宅市场规模的7.6%左右，可带动住宅待售面积下降18.7%。
“总体来看，发布征集通知的城市还是比较少。根据央行公布的数据，截至6月末，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。”徐跃进说。
对于“国家队”加速房地产去库存步伐，58安居客研究院院长张波认为，预计地方政府将重点关注短期问题，在坚持消化存量的同时，将继续推动相关政策落地。
“收购存量商品房作为保障性住房，可以看作是消化存量的重要途径，同时具有快速提升保障性住房覆盖率的双重效果。但在后续实施过程中，还需注意一些实际问题，要根据商品房所在位置、在建情况等综合考虑，不能只考虑数量层面。确实有保障性住房需求和计划的城市和地区，要大力增加收储，不能为了去库存而盲目收储。”张波说。
在徐跃进看来，目前“促需求、去库存”的政策方向已经明确，“去库存”相关政策有利于缓解企业资金压力，也有利于恢复市场人气、增加保障性住房供给。但收储价格、供需错配等问题可能影响政策落地节奏，未来相关政策仍需进一步完善。
“下半年各项措施若能全面落实，将对去库存、稳定市场起到积极作用，有利于加快房地产市场的企稳回升。”徐跃进补充道。
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