中国楚城，湖北省保康县重点项目。 张家珍 摄
襄阳有“中国唐城”，枣阳有“中国汉城”，襄阳市保康县也在文旅古镇发展的浪潮中，打造了“中国楚城”。不过，与唐城、汉城如期开城、成为当地热门旅游景点不同，楚城已然成为一片“钢筋水泥丛林”。
保康县作为襄阳市唯一全山县，毗邻神农架林区。近年来，随着包神高速（保康—神农架）和郑渝高铁的开通，保康县也成为游客进入神农架林区的主要门户之一。如何留住中转游客，带动当地餐饮、住宿等旅游消费，成为当地旅游产业发展的关键。
在此背景下，保康县中国楚城旅游综合体项目应运而生。该项目由中国房地产集团襄阳房地产开发有限公司（以下简称“中国房地产集团襄阳公司”）与保康县政府签订《合作协议》，总投资约10亿元。项目占地面积约277亩，除负责建设和移交住房、图书馆、文化馆等配套设施给当地外，新开发住宅商业面积约25万平方米，将用于开发楚城商业街和商业住宅。
楚城项目初期，由中建集团襄阳公司第二分公司（下称“中建二分公司”）负责开发建设和资金筹集。根据该公司会议纪要，中建二分公司向建设单位和施工人员收取押金，以月息2%向内部员工集资，以3%-5%的利率向社会借款。
依靠高息向社会贷款维持项目开发，也让中房二公司承受着沉重的利息压力。此后，为将项目打包突破银行对纯房地产项目贷款的限制，中房集团襄阳公司重新成立了全资子公司湖北楚源泉旅游生态农业投资发展有限公司（下称“楚源泉公司”），将债务及债权转移至新公司，但最终因资不抵债而陷入破产重整。
褚城项目停建背后有何波折？当地国企以高息民间借贷开发商业地产项目，有何政绩动机？保康县给予中房集团襄阳分公司等额土地出让金作为基础设施建设奖励，是否涉嫌违规？近日，第一财经记者前往保康县进行深入调查。
等待“激活”的文旅综合体
从湖北高速保康收费站下，过牌坊湾大桥就到了楚城。项目占据了保康的“门户”，不远处就是保康旅游汽车站。作为保康县重点项目，楚城计划总投资10亿元，打造集文化、旅游、会展、娱乐、商务、酒店为一体的古城新区，也是当时该县历史上最大的文化产业项目。
楚城营销中心。 张家珍 摄
记者在现场看到，楚城营销中心早已人去楼空，除了营销中心所在的大楼和旁边一家开办了“海子汽车服务中心”的临街商铺外，大部分商业建筑在钢筋混凝土框架浇筑完成后早已停业。楚城营销中心张贴的多张告示称，该房屋仍为楚源泉公司房产，未经书面同意，任何单位和个人不得进行施工，并要求此前占用该房屋的个人和单位迁出。
记者现场采访获悉，楚源泉公司在项目现场派驻4人，负责现场看守、响应来访债权人的诉求并向公司反映情况。项目现场负责人张庆涛也是楚源泉公司的债权人，当时他借出本金200万元，确认利息239.93万元。
与尚未完工的楚城建筑群的破败景象不同，作为该项目配套设施，由保康县文化馆、图书馆、档案馆、县志研究中心等组成的保康文化馆已竣工并投入使用。
根据中海向阳公司与保康县政府于2013年12月30日签署的《合作协议》（保政合[2023]32号），褚城及其配套项目全称为“保康县牌坊湾城中村整治项目”，位于保康县城关镇牌坊湾，投资金额约10亿元。
按照初步规划，该项目具体包括“两馆”工程及拆迁安置房建设，总投资约2亿元；新开发住宅及商业面积约25万平方米，投资约8亿元。双方约定，楚城项目自协议生效之日起5年内全面竣工。
对于褚城项目建设现状及停工原因，保康县委宣传部负责人协调、协商县主要领导，并指派负责褚城项目信访维稳工作的保康县司法局工作人员刘云华作为代表接受了记者的采访。2017年保康县政府官网公开信息显示，刘云华在分管保康县司法局工会工作的同时，还履行褚城项目建设指挥部办公室主任职务，服务于褚城项目建设。
刘云华介绍，中房承建的保康文化中心和492栋改建房已全部交付使用。楚城商业街于2014年8月正式开工，此后因项目开发商中房二分公司和楚源泉公司资金问题，自2018年起全面停工。
“项目建设之初，考虑到中海集团襄阳公司是地方国企，当时对其资金问题没有太多疑虑。后来楚源泉公司因资金链断裂进入破产重整程序，资金不到位，导致项目停工。”刘云华说，楚城项目复工面临的最大问题就是现金流，资金的匮乏导致前期复工举步维艰。
对于工程最新进展，刘云华7月31日告诉记者，楚城项目C5、C17等仿古商业街标段已复工，南漳县长城建筑安装工程有限公司正组织工人现场搭设脚手架做基础工作。“楚城仿古商业街主要由两家有负债资质的建筑公司承建，另外一家公司还在商谈具体复工方案。”
国有企业利用高息民间贷款支持发展
根据《合作协议》，保康县政府在项目开发过程中实行“不给予，不拿走”的基本原则，即由中海襄阳公司负责项目总体开发，并按要求建设房屋及“两馆”项目，经验收合格后移交给保康县政府所有权、使用权和分配权。
中建集团襄阳公司办公楼内部。 张家振 摄
“两馆”项目共建图书馆、文化馆、档案馆，共建博物馆、城市印象馆、艺术馆、工作室，建筑面积约1.6万平方米，配套地下停车场5700平方米。协议约定，“两馆”项目建设造价约4000万元，投资款由中房集团向阳公司承担，超出部分由保康县政府承担。
作为回报，保康县政府出让不少于205亩土地用于项目开发，并享受各项税收优惠和契税奖励。“中建集团襄阳分公司按土地挂牌价分期支付土地出让金后，保康县政府将在收到款项之日起一个月内，以乙方支付的基础设施建设用地出让金等额奖励中建集团襄阳分公司。”
实际上，为了将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线管理”，早在2006年12月17日，国务院办公厅就下发了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）。2007年1月1日实施的《国有土地使用权出让收支管理办法》再次强调：任何地区、部门、单位不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改革”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”甚至“负地价”，或者以土地换项目、先收后返、补贴等形式变相减免土地出让收入； 应当上缴地方国库的土地出让收入不得由国有土地使用权受让者通过签订协议等方式直接支付给村集体经济组织或者农民。
根据协议，开发楚城商业街前，中国海外集团襄阳公司项目开发主体中海直管二分公司需先行筹集土地出让金、项目保证金、拆迁安置资金、房屋建设资金和“两馆”项目建设资金，共计约2亿元。
这也无形中加大了楚城项目开发建设的资金压力。
“当时由于银行贷款收紧，中海襄阳公司大部分融资都依赖民间借贷。”刘云华介绍，截至目前，中海襄阳公司已将拆迁资金共计7590万元转入保康非税收入账户，其中包括500万元项目建设保证金，目前账户余额仅剩20余万元。
记者获得的中房二分公司内部会议纪要显示，2014年9月1日，项目伊始，中房二分公司经理王宝伟主持召开了褚城项目筹资及经济工作专题会议，为推动保康褚城项目前期拆迁工作，首要任务是完成500万元保证金的落实，同时做好8800万元专项拆迁资金的筹措工作。
会议提出的筹资方式包括在向建设单位、实际施工人员收取建设押金、配套项目建设的同时，向内部员工以每月2%的利率筹集资金；向社会借款，利率为每月3%-5%。
中国海外发展第二分公司向内部员工及公众发布的融资会议纪要。
2014年6月19日，同样陷入资金困境的中房集团襄阳分公司在襄阳市国资委副主任杨福杰的主持下，召开进一步加大销售和筹资力度专题会议，强调由杨福杰和总经理孙建勇负责在6月底前筹足总部所需的约2000万元投融资客户还款资金，并要求公司领导班子成员在原有任务基础上，每人在6月25日前额外完成50万元的筹资任务，任务完成情况与年度薪酬挂钩。
正是在对外发起高息融资的背景下，王宝伟以中房集团襄阳分公司的代理人身份与债权人签订了民间借贷合同。根据记者获得的债权人信息，王宝伟也是公司债权人之一，确认的员工债权金额为66.04万元。
记者发现，在贷款相关债权中，最大一笔贷款本金为2000万元，管理人确认债权总额为4032.38万元；第二大笔贷款本金为1185.48万元，管理人确认债权总额为2387.98万元。
相关资料显示，2014年6月16日、18日，王宝伟持中房集团襄阳公司《授权代理证书》与陈某签订了民间借款合同及补充协议，显示中房集团襄阳公司以每月3.6%的高息向社会借款1500万元（合同签订后按1.6%的利息预付240万元；贷款到期后按2%的利息支付300万元），借款期限为10个月。同时，中房集团襄阳公司以其开发的“钻石河畔”项目中70套房屋、总建筑面积7976.31平方米作为抵押，签订了《商品房买卖合同》。
作为中房二分公司经理、楚源泉公司法人代表，王宝伟为何要高息向社会借钱？项目债务、复工问题又将如何解决？对此，记者多次致电、发短信向其求证，截至发稿时尚未得到回复。
对于楚城项目半途而废、楚源泉公司因高息借款而破产重组一事，中房集团向阳公司董事会秘书、楚源泉公司管理团队对外联络负责人黄兴权在接受记者采访时表示，公司目前的重心再次是完成并交付项目，不完成项目就无法发挥价值。“相关人员责任的认定和追究是后续的事情，现在没人再去追究责任，如果有违纪违法行为，认定之后一定会依法处理。”
“换壳”的艺术与复兴之路
值得注意的是，为更好地获得银行贷款，中国海外发展第二分公司申请成立初源泉公司，打造新的融资平台、争取税收优惠、拓宽资源渠道，从而完成债权债务的“换壳”。
“房地产企业很难从银行获得开发贷款融资，需要利用新的平台，将项目包装成‘保康楚园文化旅游产业生态园’，以适应国家产业政策和金融政策，从而突破银行对纯房地产项目贷款的限制。”2014年6月12日，中房二支行在申请设立生态旅游农业开发投资公司的报告中如是说。
随着项目开发主体变更为楚源泉公司，此前由中房二支承担的贷款本息担保也变更为楚城项目商铺，并与多家债权人签订了《债权转让协议》。以陈某某债权为例，根据楚源泉公司的会议纪要、承诺函及《债权转让协议》，楚源泉公司以C1栋房产共计7370.84平方米、总价款约3623万元提供担保。而此前双方签订的《商品房买卖合同》显示，楚源泉公司决定以上述房屋偿还贷款本息，剩余部分由楚源泉公司尽快偿还。
但随着2020年1月16日襄阳市中级人民法院裁定受理楚源泉公司重整，多名债权人不得不将所借贷款本息转为普通债权。经管理人查明，陈某的债权金额为2387.98万元，其中本金1185.48万元，利息1202.50万元。
根据初源泉公司管理人于2023年12月10日出具的《重整计划草案》，截至襄阳市中级人民法院裁定受理公司重整之日，初源泉公司总资产4.68亿元，总负债7.30亿元，净资产-2.62亿元，资产负债率155.95%，其中普通债务分三年偿还，以开发商品房及车位销售作为还款保障，还款比例分别为20%、40%、40%。
“为保证重整计划有效实施，管理人协调出源泉公司投资人、保康县政府，以可销售商品房换取约1亿元资金，用于推进项目竣工并偿还部分债务。”《重整计划草案》指出。其中，普通债务偿还比例为50.26%。
债权人认为，中海集团襄阳公司在注册楚源泉公司时，5000万元注册资本并未实际到位，作为新设立的公司，最终沦为“空壳公司”，中海二公司又将债权债务转移给楚城商铺，最终楚城商铺破产重整，项目半途而废，存在转移债权、消解债务的嫌疑。
记者获得的信息还显示，2018年9月26日，初源泉公司在给中房集团襄阳公司的报告中称，初源泉公司资金短缺的原因是多方面的，除了外界因素外，中房集团襄阳公司实际上并未足额出资，中房二分公司融资账户还款、退还融资款及利息等也是初源泉公司资金短缺的主要原因。
刘云华接受记者采访时表示，目前多方正在落实《重整方案草案》，保康县房管局在吸取前期教训的基础上，专门开设了资金监管账户，严格监管资金使用情况。中海地产襄阳公司已于5月份将3000万元存入监管账户，用于偿还融资资金。除部分债权人尚未收到外，大部分债权人已收到首年20%的还款。
刘云华介绍，保康县对楚源泉公司和楚城项目的发展“尽了最大努力”。“当地国企保康国投经上报县政府后，拟投资约5000万元收购楚城项目待售商铺，用于项目后期投资。双方虽已进行多轮谈判，但尚未就收购价格达成一致。楚源泉公司要价5000-6000元/平方米，参照周边房价，评估收购价格为3620元/平方米。”
“褚城项目复工面临的主要问题是资金不足。”黄兴权还告诉记者，经过中房集团襄阳分公司、襄阳市国资委协调，预计可筹措资金5000万元，加上保康县政府协调的5000万元，合计1亿元资金，基本可以解决项目复工问题，并在第一年偿还20%的债务。
对于褚城项目复工进展，黄兴权8月1日向记者证实，褚城项目部分工段已正式复工。“整改方案获得法院批准后，公司经理组织了项目复工复产专项工作组，制定了详细的复工复产方案，并与各参建单位充分协商，就后期施工达成共识。2024年7月25日，褚城项目部分建筑C5C17/C1C14/C7C8及褚城护坡已提前进场，复工将按复工复产方案实施。”
黄兴权进一步表示，目前，各施工方已投入30余人做好设置防护网、临时设施等施工准备工作，并同步对项目已建建筑物进行安全质量检查和工程质量安全监督审查。“施工单位正在重新制订和报送施工安全方案，报送工程进度计划和施工节点，施工单位工程队已有10余人进入项目现场。”
“财政小县”旅游成果的推动
在楚城营销中心旁，路边矗立着一尊高大的熊义雕像。据相关资料显示，西周时期熊义被封在此地，建立了楚国，因此被尊为楚国之祖，成为楚国崛起的奠基者。保康县“康养之地、楚源保康”的文旅宣传口号也源于此。
“楚城项目定位为保康县的形象展示中心、游客集散中心、商务接待中心、文化旅游休闲中心，项目建成后将成为保康县的城市名片，向游客充分展示荆楚文化的博大内涵。”中海地产第二分公司在向保康县申请将项目开发主体变更为楚源泉公司时表示。
中房投“两馆”项目保康文化中心投入使用。张家珍 摄
对于“两馆”建设投资情况，刘云华告诉记者，由于中建股份尚未提供决算报告，双方也尚未开始审计，目前估算土建投资约5500万元，另外还有消防投资。
这也意味着，按照协议规定，保康县政府相关部门需要向中建公司支付至少1500万元的超额建设资金。
值得注意的是，中房集团襄阳公司与保康县政府签署的《合作协议》对协议的保密性作了专门规定：“本协议双方对本协议的内容及履行情况承担保密义务。一方因泄密，给另一方造成经济损失的，泄密方应当赔偿另一方因此所遭受的损失。”
在项目陷入烂尾境地的情况下，财政收入本来就有限的保康县，以相当于国企土地出让金的数额作为“两馆”项目的奖励，这一做法也被质疑为“打造形象工程”。
也有市民在中华网湖北频道“民情民评”留言板留言称，襄阳市保康县这个曾经的贫困山区县，当地政府及襄阳市国企中海襄阳公司不顾财力紧张和国家严禁地方负债开发的现实，大搞形象工程，并用负债推动楚城商业街的发展。
据了解，荆楚网近日开辟湖北省“整顿形式主义为基层减负”问题线索举报专区，主要围绕群众反映强烈的9个问题，第一项是征集湖北省各地“政绩工程”“新形象工程”“面子工程”等问题线索。
相关数据显示，2013年12月30日，中海向阳公司与保康县政府签署《保康县牌坊湾城中村整治项目合作协议》时，时任保康县县长张世伟在《政府工作报告》中提出，2013年，保康县预计全年实现地区生产总值84亿元，完成地方财政收入9.58亿元，地方一般财政预算收入7.3亿元，城镇居民人均可支配收入达到15287元，农村居民人均纯收入达到6314元。
此外，2013年，保康县确立了“生态立县、旅游兴县”的发展战略，将保康规划建设为生态旅游试点区。相关数据显示，2014年，保康县共接待游客123.4万人次，实现旅游经济总收入11.72亿元。
这也意味着，仅楚城项目计划总投资10亿元，就超过了保康县2013年的财政总收入，接近保康县当年的旅游经济总收入。
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