一个里程碑。
未完工建筑的退款即将到来
烂尾楼处置工作取得新进展。
在南京，有一个名为珠江四季城的房地产项目，最早在2021年7月开工，由于该项目总包方受恒大债务问题影响，与珠江投资发生纠纷，因此该项目自2022年7月起停工。
眼看着自己购买的房子即将变成烂尾楼，业主们绞尽脑汁想办法，并在网上发帖投诉。
功夫不负有心人。在相关部门的协调下，停牌两年的珠江四季城近日得到了官方的明确答复：
我们已经与开发商协商开始办理退房手续，退房资金来自托管账户，只退还退房款，不退还利息。
也就是说，已经购买房屋的房主可以取消购房并获得退款，但只退还首付，房贷利息不能退还。
当地房管部门介绍，该项目签约的44户居民中，已有33户与开发商签订了退出协议，另有9户正在与开发公司协调退出协议。
至此，全国首例烂尾楼退房、退首付案件发生。
当然这个案例有些特殊，因为退房、退首付的前提是预售资金监管账户有余额，而现实中，很多烂尾楼的预售资金账户早已空空如也。
但这仍然给未完工建筑的业主带来信心。
早在2022年7月，高层会议就首次提出了保障房政策，央行当年推出3500亿元保障房专项贷款，设立2000亿元保障房贷款计划，鼓励商业银行提供配套融资，推动烂尾楼复工建设。
随后2023年4月，人民法院报刊登的《最高人民法院关于商品房消费权益保护有关问题的批复》明确指出：
房屋无法交付并且无实际交付可能，商业性住房贷款消费者主张优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的价款返还权利的，人民法院应予支持。
这意味着购房者的权益得到了最高法院的优先保护，这被视为烂尾楼购房者的“免于牢狱之灾”。
对于烂尾楼的业主来说，生活并不容易。
未完工建筑的悲剧
全国有多少栋烂尾楼？
这个问题一直是个谜，人们一直在努力寻找答案。
易居数据显示，2023年上半年全国烂尾率3.85%，烂尾面积2.31亿平方米，若按80平方米/套计算，约有280万套。
这个数据比较保守，一位名为“生活鹅”的博主曾经在2023年11月做过一个统计，数据主要来自官方报道，包括关停、贷款暂停、破产公告、法院信息、人民网信息等。
据其统计，目前全国共有348个房地产项目未完工，涉及房屋约900万套。
其中，烂尾楼最多的省份为河南，有70个项目；烂尾楼最多的城市为郑州，有45个项目；烂尾楼最多的开发商为恒大，有87个。
这些只是能公开找到的部分，每一个数字背后都凝聚着无数业主的无奈与不甘，凝聚着每个家庭的心血与委屈。
在云南昆明，有一个名为别阳幸福城的房地产项目。项目尚未完工，但仍然有30多位业主入住。在四面透风的房子里，他们用自家的电灯照明，摆上几张沙发和床。或者干脆搭个帐篷，铺上几块木板，就住在那里。
每一个入住的业主，都过着堪比电视剧的凄惨生活。毛勇近半年没有收入，带着老婆儿子入住；戴金红没房拿不到永久住所，女儿也上不了名校；因楼未完工儿子与儿媳离婚的黄丽华，沦为房子的承受者……
位于深圳市中心的邦达花园，因已烂尾20年，被称为“深圳烂尾楼之王”，周边房价已涨了13倍，但邦达花园至今仍无复工迹象。
在郑州，永伟西塘被称为“郑州最高学历楼盘”，小区2500余户业主中，本科以上学历业主及家属达1983人，其中硕士481人，博士189人。因为楼盘烂尾，这些高材生被迫走上了举着横幅、喊着口号的维权之路，实在令人唏嘘。
河南南阳，有记录的问题建筑多达302栋。如果你当时去城里，你会看到一排排建筑，全是阴暗陡峭的，面朝道路，像个大洞。讲着鬼故事。
在周边房地产项目的背景下，这些未完工的建筑看起来就像城市废墟。
根源在于“预售制”
未完工的建筑物并不是什么新鲜事。
上世纪90年代，海南有600多栋烂尾楼，占全国空置房屋的十分之一，花了10年时间才勉强消化掉。
每一栋烂尾楼的背后，都是绝望的家庭。很多人掏空了钱包，却只为了实现这么一个遥不可及的梦想。难怪有人感叹：
最糟糕的不是买不起房子，而是买到未完工的房子；买到未完工的房子并不是最糟糕的，最糟糕的是还要自己出钱建造未完工的房子……
有人会问，为什么会出现烂尾楼呢？有人专门做过总结，发现主要有以下三个原因：
1、项目资金链断裂。
2.陷入债权债务纠纷。
3.开发者违反法律法规。
但如果深究起来，其实可以追溯到预售制度。
商品房预售最早出现在香港，1956年，香港政府推出“楼宇预售同意书”制度，当时香港人把正在兴建或尚未动工的楼宇统称为“楼宇”，该制度就是“预售楼花”。
这一制度在20世纪90年代引入内地，1994年内地颁布《房地产管理法》，学习了香港的“商品房预售制度”。
当时内地房地产行业刚刚起步，资金严重短缺，自有资金比例甚至不足10%，唯一的融资渠道和融资方式就是银行贷款，而商品房预售则给了开发商一个以少量资金撬动巨额投资的机会。
随着时间的推移，商品房预售制早已成为商品房销售的主要方式，我国各大城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至超过90%。
开发商利用规模优势，但背后的风险却转嫁给了购房者和银行，一旦开发商资金链断裂，项目被放弃只是时间问题。
中国民众对预售制度怨声载道已久，其实早在2009年全国两会，民革中央就向政协会议提交了一份集体提案，建议加快修改城市房地产管理法，彻底废除商品房预售制度，建立商品房竣工销售制度。
但直到2020年，事情才真正开始起步。那一年，海南宣布对新划拨土地上建设的商品房实行即买即住制度，成为全国第一个全面实行即买即住的省份。
近两年，自中央提出“保交付楼”以来，不少烂尾楼业主又看到了希望。
数据显示，到2023年，全国350万套保证交付项目中，已有300多万套交付，交付率超过86%，前几天我跟一位还在恒大任职的人聊天，他表示，恒大现在最重要的任务之一，就是保证楼宇交付，尽可能防止在建楼宇完工。
希望这样的好消息多一些，少一些烂尾楼，毕竟时代的一粒尘埃，落在人头上，就是一座山。
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