作者/余波
来源/麦点
图片来源/
上周，5只租赁保障房REITs发布了2024年二季度报告，整体来看，营收、净利润、入住率等均保持相对稳定。相比其他类型REITs资产，租赁保障房受经济周期等因素影响相对较小。不过，麦点也注意到，部分租赁保障房REITs底层资产也出现了一些不好的迹象，比如入住率出现明显下滑。
住房租赁市场竞争加剧
安居客房地产研究院报告显示，受经济复苏放缓、居民消费意愿下降等影响，2024年上半年全国40个城市租赁市场整体挂牌租金呈现小幅下滑趋势，导致居民租金支付意愿和负担能力略有减弱。
与此同时，平租房供给也大幅增加。公开数据显示，2024年上半年，已有13个省、81个城市公布了今年平租房募资目标，预计累计新增募资规模约101万套（间）。其中，一二线城市规划募资额占比约75%。
多种因素叠加也导致住房租赁市场的竞争愈发激烈，多位从业者向麦点透露，2024年上半年不少项目的入住率和租金均出现下滑，除了宏观因素影响外，同一区域项目供应量大幅增加，特别是具备租金优势的租售保障房大规模入市也是重要原因。
租赁住房REITs总体保持稳定
不过，仅看2024年第二季度租金担保住房REITs的整体运行情况，租金担保住房项目整体运行情况保持稳定。
从营收角度，2024年第二季度，4只租金保障房REITs（不含国泰君安城投宽庭租金保障房REITs，暂无数据，下同）共实现营收7096.62万元，同比增长0.40%，环比下降0.04%。其中，华夏基金旗下华润有巢REITs、中金厦门安居REITs同比、环比均有小幅增长，值得注意的是，今年初刚刚上市的城投宽庭保座房REITs实现营收4343.2万元，环比下降5.05%。
从盈利情况看，2024年第二季度，四只租赁住房REITs合计实现净利润2415.57万元，同比增长11.31%，环比增长7.34%，其中，华夏基金旗下华润有巢REITs在去年同期基数较低的情况下，增幅最为显著，同比、环比分别增长235.69%、72.76%；华夏北京保障房REITs同比、环比分别增长7.42%、6.22%。
从现金流角度，2024年第二季度，四只租赁REITs共实现经营性现金流4190.98万元，同比下降6.27%，环比下降23.55%。经营性净现金流大幅下降或受到产品及服务采购结算或预付款的影响。以华润有巢REITs为例，其接受劳务及其他业务相关支出达1243.75万元，同比增长78.38%，环比增长84.63%。利息率为71.39%，较去年同期上升0.83个百分点。
部分项目入驻率大幅下降
整体收入利润保持稳定的原因在于租金保障型住房REITs底层资产的入住率稳定，租赁项目中位入住率高达97.53%，最低的是华夏基金旗下华润有巢房托的上海有巢泗泾项目，为94.07%；最高的是中金厦门安居房托的厦门恒琪公寓，为99.65%。
不过，麦点也注意到，鸿图创新安居房托深圳保利香槟花园项目入住率环比下降3.08个百分点，创上市以来新低。鸿图创新安居房托并未透露原因。但考虑到租户结构，或受企业客户影响。
公告显示，深圳保利香槟花园项目企业客户占比早已超过70%，但2024年第二季度环比下降1.15个百分点。入住率的大幅下滑，意味着部分企业客户退出租约。据了解，深圳保利香槟花园项目位于深圳市大鹏新区，地理位置较为偏僻，因此对周边企业的依赖性较强。
此外，成都城投宽庭保租房REITs上海江湾社区项目、上海光华社区项目入住率也出现一定程度下降，前者环比下降1.53个百分点，后者环比下降1.20个百分点，二者2024年一季度入住率分别为91.02%、93.04%，明显低于其他4只单租REITs。
受此影响，国泰君安城投宽庭宝租房年二季度整体表现亦平平，营收4343.2万元，环比下降5.05%；净利润1869.67万元，环比下降8.78%。
根据成投宽庭房产REIT招股说明书披露的信息，上海江湾社区项目和上海光华社区项目所在区域产业氛围浓厚，教育资源充足，租赁需求旺盛，优质住宅项目供应量不大。上海“十四五”期间大规模投资租赁住房，或将导致入住率有所下降，这或将受到同一区域市场竞争加剧的影响。
麦点在《第五只租金保障房REITs火爆，喜忧参半》一文中指出，租金保障房入住率相对稳定的核心原因是“以价换量”，其实与消费市场的商业逻辑并无本质区别，一旦市场上出现更具性价比的产品，租户很容易转向竞争对手。
本站候鸟号已成立2年，主要围绕财经资讯类，分享日常的保险、基金、期货、理财、股票等资讯，帮助您成为一个优秀的财经爱好者。本站温馨提示：股市有风险，入市需谨慎。
暂无评论