约一个月前，全国规模最大、内容最全面的旧村改造住房选拔活动在广州市黄埔区罗峰村举行，共有39栋楼、7225套房屋可供村民抽签，现场鞭炮齐鸣、舞狮助兴。
而主导这一破纪录项目的，正是被誉为“地产界劳斯莱斯”的星河集团。2019年，当这座240万平方米的旧城改造开工之时，星河便宣称要“成为城市更新的高品质典范”。
与安置房一同建设的商品房名为星河湾落峰，这座按照星河湾标准打造的豪宅在推出近两年的时间里，遭遇了销售困境。2022年12月，星河湾落峰商品房首次推出，均价4.5-4.9万/㎡，开售首日仅售出19套，此后销售一直不温不火。今年初，星河湾落峰推出降级装修特价房，均价3.6万/㎡，总价至少降70万便被购入，销售速度加快。
广东中原地产项目部总经理黄涛分析，星河湾落峰的问题在于“开发商在市场高峰期拿下土地，预期过高”。
罗峰村改造除了是全国规模最大的改造项目，对星河湾本身来说也具有里程碑意义。这是星河湾首次承接旧楼改造项目。2018年，创始人黄文在内部年会上提出“以质量求增长，以质求量”，将起步成本较低的旧楼改造确定为扩张手段。
继罗峰村之后，星河湾接连拿下广州5个旧村改造项目。不过，星河湾在旧村改造上姗姗来迟，长期的旧村改造遭遇楼市低迷，豪宅光环也无济于事。不仅是罗峰项目，星河湾在西安、青岛也推出了降价楼盘。
2023年，星河湾地产销售收入不足100亿元，归母净利润仅为1.88亿元。
降级并降低价格
星河湾落峰夹在两座低山之间，香雪大道将其一分为二，大部分安置房分布在香雪大道北侧，少部分安置房与商品房一起分布在南侧。
星河湾落峰沙盘 杨一一 摄
目前项目一期在售，共9栋高层，2022年12月项目首发时将推出1、3栋首批三房，面积约130-147平米，均价4.5-4.9万元/平米，总价在590万-800万元/套之间。前期销售惨淡后不久，星河湾落峰推出工薪族优惠房，单价降至4.1万元/平米。
一年之后，2023年12月，广州阳光佳园数据显示，星河湾落峰仅线上签约126套，首推房源452套仍未售出，成交率不足三成。落峰选择再次降价，推出3.74万-3.85万元/平米的特价房源。降价后，147平米首购户浮亏逾百万元。
凤凰地产7月初实地探访楼盘发现，打折房源全部位于A4栋，最新价格已降至最低3.6万元/平米，以130平米户型计算，总价468万元。数十天后，当凤凰地产以潜在购房者身份再次询问价格时，置业顾问称，可以再加优惠，将总价压至400万以内。
不过，星河湾试图通过降级装修让降价“软着陆”，凤凰地产从售楼处了解到，最便宜的A4栋楼的装修交房标准被称为“奶油风格”，其余单价在4万元以上的户型则是“新中式风格”。
新中式风格沿袭了星河湾一贯的豪宅标准，标志性的大理石地板，全屋实木衣柜，还有可移动的桌椅、床品、地墙纸、衣橱、橱柜、卫生间、电器、软硬陈设，也是星河湾最擅长的中式山水园林景观。
A4栋山景被安置房遮挡。 杨懿懿 摄
“奶油风”的景观是所售楼盘中最差的，从阳台望出去，所有的山景都被村民安置房遮挡，即使住高楼层也无法避免。
“奶油色系”推出时，作为更受年轻人欢迎、色彩更明亮的产品，其实用料降级了不少，实木用量大大减少，卧室地板也换成了便宜很多的大理石，同品牌的木地板、家电、卫浴产品也都降级了。
以一套130平米的户型为例，现在在售的“奶油色系”总价比“新中式系”少了78万元，如果按照“能控制在400万以内”的口径来算，总价会相差100多万。
星河湾落峰的变相降价已经取得了明显的效果，据现场销售情况看，截至目前，仅A4栋顶层在内的三、四层尚未售完。
在高点收购土地，在低点出售
星河湾落峰是目前少有的安置房面积和数量大于商品房的旧城改造项目。
整个项目总建筑面积236.53万平方米，其中安置房建筑面积143.2万平方米，超过一半。商住用地分五期开发，共计5000余户，安置房约9300套。价格接近商品房的两倍。
与其他旧村改造搬迁项目不同的是，该项目在移交时，商品房相对于搬迁房的优势还不是很明显。
从装修来看，公开的宣传图显示，安置房装修类似“奶油色”，客厅铺大理石，卧室铺木地板，233平米的安置房南北双阳台，甚至还有中西式厨房。安置房大部分与道路两边的商品房隔开，但实际上有少部分遮挡了A4栋和几栋相邻建筑的视野，影响不小；从实用性来看，为了减轻安置压力，安置房的实用性已经达到商品房使用率的85.78%，为了规划豪宅必备的电梯、大堂等大空间，使用率更是低至79%。
“安置房占比这么大的村改项目并不多，也就是说拆迁前项目的容积率就已经很高了。一般很少有开发商会拆迁这样的项目，因为大概率会亏本或者勉强收回成本。”深圳一家国企开发商城市更新部员工告诉凤凰地产，“星河湾接手这个项目的时候，可能对未来的房价比较看好。”
影响罗峰销售的最关键问题是楼市的下行趋势。
当2019年银河湾决定承接这个巨型城市更新项目时，项目所在的科学城片区是当年最强势的“黑马”，从百余单跃升至四百多单，甚至出现了片区一手项目单价。据克而瑞数据显示，今年4月，科学城成交均价为3.7万元/平米，环比下降8%；今年一季度，科学城仅售出439套商品住宅，创下近四年来的新高，单季度商品住宅成交量创下新低，也是仅有的两个成交量不足千套的季度之一。
罗峰并不是该区域唯一出现降价的楼盘，广州“5·28”新政出台后，二手房销售不再受限，不少发证未满两年的新房开始入市，二手房业主也开始降价。
“开发商在市场高峰期拿地，预期很高，星河湾落峰的目标客群，就是想在中心及周边改善居住条件的人群，之前的定位没问题，但问题是市场变了。”广东中原地产项目部总经理黄涛说，“但这个项目是旧城改造，现在只是阶段性的问题，未来要卖出去，还需要很长时间。”
备受期待的翻新工程
星河集团董事长黄文在1953年出生，是第一代房地产开发商代表之一，比王石小两岁，比许家印大五岁。
1982年，黄文在下海经商，从钢材贸易起家，当时潘石屹尚未从石油管道学院毕业，王石还在体制内工作。
黄文在也因独创的星河湾豪宅模式，被誉为“豪宅教父”，如此高的起点，黄文在随后的几十年里，其实落后了，当同期的地产商将自己的企业打造成亿级市值时，星河湾却一直在百亿元左右徘徊，仅在14个城市推出了18个“星河湾”项目。
黄文在并不急于求成，早在2008年，银河湾集团就聘请了瑞银、摩根士丹利作为IPO保荐人，甚至进入IPO聆讯阶段，当时募资额达100亿元。当年，恒大也实现了首次IPO，卓越地产、龙湖地产、方圆地产等60余家内地房企也筹划上市。
可惜金融海啸席卷而来，恒大、银河湾、卓越地产等均在港交所败下阵来，几年后当恒大再度得手时，银河湾的计划却在2010年再次失败，而从此以后，就再也没有登陆港交所。
2017年，星河湾在北京、上海、青岛、太原等核心城市全面开花，全年营业收入同比增长18%，房地产合同销售金额同比增长40%，总资产规模同比增长32%，净利润增速超过30%，并首次入围中国房地产协会评定的“2017中国房地产开发企业100强”，位列第78位。
2018年初，星河集团2017年度会议上，黄文在提出“提高质量，确保数量增长”。
随后不久，银河湾开始押注旧城改造，2019年接手罗峰村时，时任银河湾集团副董事长、执行总裁的吴惠珍在接受媒体采访时表示，罗峰项目是“我目前的重要工作之一”。
随后两年，银河湾连续中标番禺区南村镇塘布东村、南村，番禺区沙头街道小罗村，番禺区南浦西村等6个旧村改造项目，总面积约450万平方米，总投资约653.3亿元。
但黄文在起步太晚，2020年一线城市房地产市场开始下滑，随后下滑趋势从郊区蔓延至市中心，2020年至2022年，星河湾合约销售额毫无起色，分别达到115.38亿、115.76亿、125.03亿。
2023年，星河湾地产销售额跌破百亿，达90.67亿元，营业收入98.29亿元，归属于母公司股东的净利润1.88亿元，豪宅的毛利率优势也在慢慢消失，2023年，星河湾毛利率为32.31%，较上一年下降了12个百分点。
一向保守的星河湾，在2015年开始发债。2015年11月，星河湾发行高息债，发行金额30亿，成为当时民营房企发行规模最大的企业债之一，利率为7.99%。2017年，利率继续走高，当年星河湾发行高息债“21海益01”，发行金额11亿元，票面利率8.50%，期限5年。
今年5月，面对销售滞后的困境，星河湾选择提前赎回“21海逸01”，这也是星河湾最后一只未兑现的公募债券。
“星河湾早在2015年就开始发债，之后一直在借新钱还旧债”，一位参与过星河湾集团发债的业内人士告诉凤凰地产。“评价比较弱，评级不能给太高的评级。规模小，营收规模也比较小，资本市场是按照规模给评级的。星河湾目前没有再发债的打算，他们一直有广州银行的一些银团，广州市政府对城市更新很支持，情况还是不错的。”
今年4月，一直备受关注的黄文在长女黄建辉辞职。黄建辉辞去广东星河湾地产（集团）有限公司法定代表人、总经理职务，但保留星河湾集团总裁一职，总经理则是黄文在的第二任妻子吴慧珍。
“黄老板的儿子还比较年轻，大女儿正准备接班，黄老板仍然参与银河湾的重大决策，不再追求规模化，他已经70多岁了，身体很好，每天都打网球。”业内人士说。
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