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作者 | 王泽宏
编辑| 乌亚
2024年初以来，不少公募REITs跌幅过大，整个板块掀起了停牌潮。 中证REITs总回报指数年初出现“七连跌”，延续了去年的跌势。
去年上市的29只产品中，单年内上市的新能源REITs中只有两只实现正总回报。 从行业来看，保障房租金年均总回报为-6.04%，高速公路-13.88%，环保-14.50%，仓储物流-17.83%，工业园区-26.03%。
以稳定着称的公募REITs还有配置价值吗？ 即将上市的首批消费基础设施REITs能否重现首批保障房REITs上市时超百倍的认购情况？
据搜狐财经了解，首批消费基础设施REITs中，中国金茂商业REIT将于1月22日至26日发行，嘉世物美消费REIT也已定于1月24日至25日发行； 华润商业资产信托和中金印力消费信托尚未公布发行计划。
在此背景下，搜狐财经采访了中邮基金资产配置部及公募REITs投资部负责人韦一成，对公募REITs二级市场表现疲软的原因、因素进行了深入分析。选择投资目标时要考虑的因素，以及消费者房地产投资信托基金面临的新挑战。 情况。
在他看来，第一批公募REITs上市至今仅三年时间。 尽管目前市场处于下行趋势，但近两年公募REITs产品的增长仍不容忽视。
“没有一种金融产品只能涨不能跌。REIT产品底层资产的经营业绩与宏观经济表现密切相关。同时，REIT作为金融产品，这两年增长非常好，目前正在经历一个产品周期。一般来说，正常来说就是一个Act。”
“而且，REITs主要是从底层资产中收取股息，其股息支付率非常高，90%的收入都要以股息的形式支付。从固定收益的角度来看，如果股息支付率能达到5%左右，收入将会非常可观，没有必要从它的波动中赚取利润。” 魏一成指出。
“公募REITs是一个新成立的市场，与股市经历了几十年的周期不同，它的周期经历了好几轮。随着机制的不断完善，公募REITs可以迎来多几波市场走势。 ”
谈及目前的下行趋势，魏一成分析，原本市场很小，上市公募REITs只有30只，但现在已经有15只已获批并披露，可能上市。 市场拓展能力的大幅提升也会对价格产生影响。 影响。
“就像揉面一样，现在面多了，但水没有增加，面自然会变硬，所以需要进同样多的水。水是什么？就是各种各样的投资者。” 魏一成打比方说道。
“本来市场规模小，受到资金追捧，现在已经扩大了，你可能觉得还要观望。所以，去年REITs市场和股市一样下跌；但从周期角度来看，如果对中国经济有复苏预期，REITs肯定会比股票更直接上涨。”
对于即将发行上市的第一批消费基础设施REITs，他认为，第一批保障房REITs被火爆认购的情况现在将很难重现。
“我们了解到，今年投资者在制定年度计划时，其实对REITs还是抱有疑虑的；消费类REITs的受欢迎程度可能会在一定程度上受到宏观经济和REITs市场整体表现的影响。但从我们对REITs的整体表现来看，还是非常乐观的。” REITs已被纳入社保基金和FOF的投资范围，未来会有更多的长期基金进入市场。”
“监管层目前正在讨论修改保险公司投资REITs的会计准则和系数确定问题。如果能够最终确定，将有大量资金释放到REITs市场。”
“只有水和面的比例相等，才能做出好面条。” 魏一成强调，还是希望各方资金涌入。 中国大量的优质资产都在商业地产。 消费REITs扩容之后，还有可能再扩容，比如扩大投资者的准入范围和投资系数，这个市场还是有承载能力的。
搜狐财经与韦一成对话节选
搜狐财经：目前，现有公募REITs产品主要包括租赁住房、物流仓储、能源、高速公路等类别。 哪类REITs产品更受机构投资者欢迎？ 这背后的原因是什么？
魏一成：海外REITs市场比较发达的是美国、日本、新加坡等。 大部分基础资产是商业地产，例如购物中心、酒店和数据中心。 国内，基于我国国情，由于主要投资是政府投资而非民间投资，所以REITs也有一些高速公路、能源、物流仓储等项目。
但就目前而言，投资者可能更喜欢保障房租、物流仓储和能源项目，原因有三：
首先，一、二级挂牌的保障租金住房估值折价率较高。 原则上低于周边租金。 上市后，租金将根据市场化程度上涨。 如果投资者一开始就能进入，安全系数是比较高的。 。
物流仓储的定价权原本掌握在外资手中，运营也将更加规范。 整个招商，包括租金收益率，都是从操作角度来说，大家感觉比较规范； 而新能源、电力等能源项目，收入保障性更高。
因此，投资者会更青睐此类项目，从估值、运营规范性、收益保障等角度进行评估。
高速公路最大的问题是基本上都是收费公路，车流量也受到环境的影响。 它们是受宏观环境影响最明显的资产类型。 同时，高速公路REITs规模较大，需要支持。 对于投资者来说，其价格可能更难重新考虑此类资产。
搜狐财经：您如何看待首批公募消费基础设施REITs？
魏一成：中邮基金深度参与了首奥特莱斯REIT项目。 由于种种原因，华夏基金最终接手管理。 但前期的监管沟通、项目整体方案设计、税务包括港股分拆上市、原股权持有人的设计等。 这都是我们做的。
目前消费类REITs交易市场主要有三类：一是大宗市场，比如可以直接卖给保险公司的商场； 第二类是准REITs、ABS等，实际上是债务类融资的抵押； 三是房地产投资信托基金。
我个人觉得目前批准的资产都是国内比较优质的资产，或者是各个领域比较有特色的资产。 比如首创钜大就是奥特莱斯模式，收入可能和商家一样。 不同类型的REITs也可能有固定租金模式或浮动租金模式。 基本上，首批上市的REITs都有各自的特点。
但资产上市后，原来的股权持有者也比较纠结，因为好的资产其实不愁买家，而且还可以通过上述方式进行融资。 但为什么选择 REITs？ 他们一方面积极响应国家政策，另一方面也希望看到REITs的二级市场再融资功能。
那么您为什么看好此类资产呢？ 由于REITs渠道的估值高于私募股权和大宗交易市场，对投资者有一定的保护。
对于企业来说，中长期轻资产运营是当前房地产高质量转型的方向之一。 通过REITs平台，未来做好运营管理、打造企业品牌，是企业中长期转型的必须之举。 步。
搜狐财经：首批消费REITs的底层资产基本都是二线城市的资产。 这背后有哪些考虑？
魏一成：主要有两个方面：第一，REITs对于很多企业尤其是消费类REITs来说是一个新鲜事物，存在不确定性。 原始股东需要考虑是否拿出最好的资产。 如果在试点过程中，公司的最佳上市资源没有达到预期，或者没有成功，会对其他层面产生影响，公司必须综合考虑这个问题。
第二，据我了解，很多企业扩张后的资产基本都集中在一线城市，相当于未来注入了更好的资产，极有可能推动价格上涨。
搜狐财经：机构选择公募REITs投资标的的筛选标准是什么？
魏一成：首先看区域经济和资产本身的表现。 根据当地政府的规划，我们可以大致做出判断，比如区域投资增速、人口结构、消费水平如何，结合当地的金融环境，是否有历史包袱和企业动机。 等等，从各个方面看某一类资产，然后重点分析该资产的折现率、业绩增长和估值模型是否合理。
其次看投资者结构，如原始股权持有人比例、各类投资者持股比例、筹码结构以及市场对此类资产的看法等。 总体来说，从宏观角度、估值角度、基本面角度、流动性角度，我们都会有一个建模，然后用建模出来的估值来分析和自己的估值相比，空间有多大。 风险大不大，以后再判断。
搜狐财经：遇到市场波动，机构一般如何应对？
魏一成：目前投资REITs主要是基于配置。 该分配的锁定期为一年。 有些锁定期更长，超过30个月。 因此，当你获得分配时，它通常是锁定的，你不能这样做。 事物。
还有一类FOF基金。 REITs本身就是基金，所以我们也会去二级市场投资REITs，这会涉及到波动风险。 但我个人认为现在REITs做波动的可能性很小，因为流动性不好，交易量也不好。 基本上拿多了其实就很难卖了，所以总体来说还是长期持有比较好。 主持人。
由于REITs的股息支付比例非常高，原则上90%的收入必须作为股息支付。 从这个角度来看，如果股息支付率能达到5%左右，收益就非常不错了，没必要赚取它的波动收益。
搜狐财经：针对近期市场的悲观情绪，您认为如何提升投资者信心？
魏一成：我认为我们必须正视金融产品的周期性。 没有产品只涨不跌，也没有产品只跌不涨。 就像前两年拿到REITs的投资者很高兴，回报也很好，但今年却突然变得悲观了。 这绝对是错误的。
从中长期来看，一些投资者实际上长期持有它是为了赚取股息收益，而不是赚取波动收益。 短期波动没有影响。 因此，投资者仍需区别对待。 想做短线的投资者目前可能比较悲观； 如果他们靠分红赚钱，我想他们也不必过得太悲惨。
我还是希望各方资金涌入，因为消费REIT扩大了，中国大量的好资产都在商业地产。 未来可能会再次扩张，就像做面条一样。 现在面条多了，但是水不多，所以面条自然会变硬，仍然需要加入同样量的水。
这水是什么？ 这是所有类型的投资者，以及以前无法投资 REITs 的投资者。 所以我个人觉得还是有必要为投资者制定一个关于投资范围和投资系数的大文件。 做到这一点之后，市场还是有承受能力的。
搜狐财经：目前公募REITs的投资者结构是怎样的？
魏一成：REITs目前基本都是机构投资者，主要是保险公司、公募基金和社保基金等，距离老百姓的生活比较远。 虽然散户投资者也可以认购，但总体而言，目前散户投资者在REIT资产投资中所占比例较小。
这是因为散户投资者与机构投资者的回报预期不同。 对于机构来说，只要能够覆盖成本，回报率达到5%左右，他们就会很高兴； 对于散户来说，可能投资渠道太多，比如投资股票，想赚20%。 ，也可以接受20%的损失，但他个人的风险收益偏好与REITs市场并不相符。 因此，散户主要通过银行融资或保险筹集资金后进行投资。
搜狐财经：中邮基金近期有哪些投资公募REITs的计划？
魏一成：第一批公募REITs基本处于红海状态，大家都在猛抢。
中邮基金的优势在于，整个REITs线路都在我们身边，无论是Pro-REITs、准REITs、证监会正在推动的私募REITs市场，以及REIT管理人和二级市场投资，全线覆盖 在我们的案例中，一些基金公司分为很多部门。
我们的计划是用Pro-REITs作为起点培育资产，用准REITs贡献收入，然后到一定程度我们来充当管理者。 同时，我们还可以投资二级市场已上市的准REITs来赚取收益。 ，这是总体规划。
除此之外，我们还有一个优势。 邮储银行在全国各地设有分支机构，邮储银行是全国众多REITs的重要信贷提供者。 对于中邮基金来说，可以获得相应的客户。
搜狐财经：您个人对2024年公募REITs市场的发展有何看法？
魏一成：目前还存在很多困难，但公募REITs是一个符合国家政策、符合国家总体高质量发展战略的市场。 它需要各方，包括监管机构、管理者、中介机构、证券公司和投资者。 人们共同努力，才能把市场做好。
我也希望公募REITs市场能够健康发展，不要太忙。 现在很多证券公司为了获取客户资源，基本上都是零费率入市。 市场的发展需要商业组织良性的经济运行循环。 如果这个市场运行两三年，就没有人赚钱，这实际上对市场的发展是有害的。
公募REITs的发展从宏观上看是有希望的，但从微观上看需要各方的努力。
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