然而，自2021年6月21日首批基础设施REITs正式挂牌交易两年多以来，国内基础设施REITs市场出现了大幅下滑。 尤其是2024年初，出现了罕见的跌停。 1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT一度跌停。 截至当日收盘，报收2.371元，跌幅9.92%； 2024年不到两周，累计跌幅已达近30%。 以稳定为特点的REITs产品在国内市场却出现如此罕见的波动，令人感到不解和意外。
市场将此归因于基金管理人的“减租通知”。 据媒体报道，1月4日，嘉实京东仓储REIT在2024年首次公告中披露了三个物流园区主要租户的最新续租情况。 引起争议的是武汉项目的租金调整。 公告显示，自2024年1月起，续租第一年净有效租金变为28.98元/平方米/月。 2024年1月1日至2028年12月31日续租期间，租金标准按照原租赁合同每年继续上调3%。 考虑到该项目2023年的净有效月租金为33.37元/平方米，此次调整意味着2024年的净有效租金将比2023年降低13%。这一减租公告成为一系列风波的开始。 尽管该经理也强调，下降后的租金仍“比2023年市场平均净有效租金水平高出30.54%”，但从市场表现来看，大多数投资者并不买账。
1月5日以来，嘉实京东仓储REIT在二级市场遭遇大幅抛售，当日收跌7.57%。 此后，接连下跌，并多次触发停牌。 与此同时，嘉实京东仓储REIT的下跌也带动了一系列仓储及产业园REITs产品的下跌。 此次波动后，1月17日，嘉实京东仓储REIT召开紧急业务说明会。 京东产业发展基金合作部负责人马伟在会上表示，2023年市场需求低迷将影响潜在租户的信心，导致部分城市地区高标准仓库的需求和租金下降，包括武汉。 这是嘉实京东仓储型REITs下跌的主要原因。 与此同时，嘉实京东仓储REIT公布了有关武汉项目租金下调的相关风险缓释措施。 核心内容是，运营管理机构将承担未来五年武汉项目新签租约产生的租金收入差额，共计1821.78万元。 这缓解了投资者情绪，目前市场价格有所反弹。
嘉实京东仓储REIT相关各方吸取教训，制定补救措施，暂时渡过危机。 从投资者的角度来看，通过运营机构弥补差额在一定程度上保障了投资者的利益，也是目前可以接受的结果。 但从基础设施REITs市场建设来看，本次减租风波所体现的金融家与投资者博弈所暴露的问题仍需关注。
嘉实京东仓储REIT运营商关于“减租”的说法并不具有说服力。 2023年1月上市之初，其表示，嘉实京东仓储REIT的基础设施资产包括重庆、武汉、廊坊三个物流基地。 园区内包括京东亚洲一号，代表着国内现代智慧物流项目规模化、现代化的最高水平。 其表示，“三个项目运营高效稳定，入住率均达到100%，即满租。租赁期限均为5-6年，高于行业平均3年。” ” 届时，这款基础设施REIT产品不仅拥有领先电商先进物流的加持，更是资本市场支持民营经济的典范。 然而，不到一年的时间，其对市场的预期发生了变化，过去的“稳定运营”、“稳定租赁”等亮点不再提及。 事实上，上市时，中国还处于疫情之中，宏观环境并不理想。 现在正在恢复中。 宏观环境反而成为降低租金的“借口”。 此外，年初下发时，也忽略了武汉项目的租约到期风险。 项目稳定性不到一年就发生这样的变化，不得不让人担心其持续稳定运营的能力以及对待投资者的态度。
值得注意的是，公开信息显示，从租户结构来看，嘉实京东仓储REIT项目的主要租户为重庆京邦达物流有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司、北京京讯迪科技有限公司，三者均为京东物流旗下子公司，租户集中度接近100%，且均为原股权持有人的关联方。 去年11月，有投资者询问后续运营是否会倾向于招募外部租户，以减少内部租户的集中度。 嘉实京东仓储REIT表示，就京东物流目前的情况来看，底层资产租户的租赁年限为5-6年，租金置换成本高且难度大，租户之间的粘性较强。 京东物流来自其他第三方客户的收入占比超过50%，且较为分散。 京东物流倾向于保持整体稳定运营。 不到三个月，它振振有词地转变态度，降低了租金。 这样的运营商如何让投资者放心？
REIT武汉项目的续租减租不仅不会给原股权持有人（融资方）和经营者造成损失，还将帮助关联方降低成本，提高原股权持有人的整体业绩。 然而，基础设施REITs收益减少直接影响基础资产所有者（REIT投资者）的根本利益。 这种牺牲独立资产收益为关联方谋取利益的做法，显然侵犯了投资者的权益。 对此，REIT提出的各种减租理由都是站不住脚的。 根本问题在于，金融家意图“薅羊毛”。 在这场动荡中，嘉实京东基础设施REITs的中立性和专业性引发了从基金经理到项目运营商的担忧。 这是此次危机期间基础设施REITs市场建设最令人担忧的方面。 如果这种情况再次发生，可能会让原本作为风险分散工具的REIT市场本身成为隐性风险的来源。
对于市场而言，REITs产品作为长期资产投资产品，不仅着眼于上市发行为金融家提供融资，更注重长期运营为投资者带来稳定回报，更不用说像“薅羊毛”那样“薅羊毛”了。朝秦穆楚”。 如果投资者的利益不能得到保障，投资市场是发展的重点，不仅基础设施REITs市场的这一新尝试难以维持，整个资本市场的未来也会蒙上一层阴影。投资者将失去信心。
最终分析得出结论：成立不到三年的基础设施REITs市场，产品大幅下跌，甚至很少跌停。 嘉实京东仓储REIT下调承租人租金，被认为是此次市场波动的触发因素。 REIT提出的各种减租理由都站不住脚。 根本问题在于，金融家有意“薅羊毛”。 这是此次危机期间基础设施REITs市场建设最令人担忧的方面。 （来源：安邦咨询）
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