深圳房价高涨，深圳挤出效应，临深片区也跟着火热，惠州大亚湾片区一直争议多年，今天谈谈惠州大亚湾片区的投资价值。
前面文章说过，资产和负债其实是一念之间的，富人买资产，穷人买负债，双方贫富差距越来越大，何为资产？1、是能带来稳定现金流，作为物业就是比较好出租，能稳做“包租公”；2、基于未来物业增值在，到期后一次性折现退出。
大亚湾片区本身经济发展潜力一般，缺乏企业和就业机会，在大亚湾出租做包租公的可行性不大，物业费加上银行贷款利息和沉淀资金成本，基于出租为目的基本都是负现金流资产，俗称负债型资产。
所以大亚湾片区只有寄托于增值收益，并且增值要远快于持有成本（首付资金成本➕物业费等持有成本➕贷款利息等等），而由于惠州本身经济实力有限，主要看深圳扩张方向，现在深圳整体西进而非东扩，这个主要还是地理位置决定的，盐田、大鹏整体都是山地，经济产业布局空间不足，所以整体深圳往西发展，南山有更宽阔的土地资源，在深圳经济西进之下，大亚湾片区要大幅升值就指望深圳扩容，抛开广东省利益不讲，但就深圳而言，深圳扩容是可发展土地资源不足，深圳要的是空地，而不是建满商品房的大亚湾片区。所以宁可建立深汕合作区这样的飞地管理，也比建满商品房的大亚湾片区更加适合深圳。
深圳也开始规划，直接从大鹏海上建立通道直接抵达深汕合作区。
所以从投资增值的角度，从现金流收益还是基于未来增值收益，大亚湾片区都不是好的投资标的，甚至，大亚湾片区的房产大部分属于负债，而非资产投资，应该远离。另外投资型购买房产，先要考察二手房市场交易活跃度，再考察新房市场，绝大部分大亚湾片区投资者都将套牢，不动产真的不动，二手房交易活跃度很低，意味着退出困难，失去流动性。
