施瓦茨曼认为，“BREIT面临赎回意味着产品出现问题”的说法是错误的。 他强调，这不是一支具有日常流动性的共同基金，持有的资产是房地产。
施瓦茨曼表示，BREIT收到的众多赎回请求中，有相当一部分来自亚洲。 亚洲投资者倾向于更多地通过融资来扩大头寸，但当今年早些时候市场恶化时，这些投资者需要筹集现金以满足追加保证金的要求，因此选择赎回基金份额。
此外，受投资者持续赎回传闻影响，黑石股价近期跑输大盘，自上个月高点以来已下跌逾20%。
什么是 房地产投资基金 BREIT？
BREIT 由 于 2017 年推出，是市场上最大的私人房地产基金之一，主要投资于美国商业房地产，并在较小程度上投资房地产债务投资。 公开资料显示，该基金目前总规模为1250亿美元（约合人民币9000亿元），净资产690亿美元（约合人民币4800亿元），投资组合涵盖房屋租赁、产业、数据中心等。
过去三年，BREIT I类股票的年化回报率为15.5%，今年的回报率为9.3%。 该基金的出色表现也让该基金的规模迅速增长，为黑石带来了可观的收入。 根据黑石最新的财报，该基金向黑石集团收取的费用收入占整个集团收入的五分之一。
然而，今年10月，BREIT收到高达18亿美元的赎回请求，约占其净资产的2.7%。 11月份收到的赎回请求也超出了每月赎回限额。 由于赎回压力过大，黑石集团不得不限制投资者赎回规模。 限制后，基金相关投资者第一季度最多只能赎回其所持股份的5%，每月最多只能赎回所持股份的2%。 12月份投资者只能赎回基金净资产的0.3%。 这也引发了投资者对公司将陷入流动性危机的担忧。
为了应对资金赎回，黑石正紧急筹划出售拉斯维加斯赌场等房地产项目。 它计划出售两家赌场50%的股份，估值约为13亿美元。
此外，有分析师认为，投资者急于赎回主要是因为对BREIT的实际价值心存疑虑。 在美国房地产市场低迷的背景下，BREIT的年初至今回报率仍高达9%以上。 尽管 将 BREIT 的高回报率解释为公寓和工业地产租金上涨的结果，但投资者仍然不买账。
美国房地产信托面临危机
BREIT 并不是唯一陷入危机的房地产信托基金。 规模仅次于BREIT的喜达屋资本旗下的房地产投资信托基金（SREIT）在投资者的基金赎回请求超过每月限额后，也于11月开始限制赎回。
与 BREIT 一样，SREIT 允许投资者每月赎回其资产净值的 2%，季度赎回限额为 5%。 SREIT规模已达146亿美元，管理该基金的喜达屋资本总资产超过1250亿美元。 与 BREIT 类似，SREIT 今年的投资回报率令人印象深刻，截至 10 月份，SREIT 的年初至今回报率为 10.2%。
SREIT 的资产组合和费用结构与 BREIT 类似，SREIT 的大部分资产也是公寓楼和仓库。 它们是近年来房地产投资信托行业表现最强劲的两只基金。
分析人士认为，房地产信托投资基金的出色表现是基于近两年美国房地产市场的疯狂上涨。 根据标准普尔全国房价指数，2020年3月至2022年6月期间，美国房价上涨了惊人的42%。
但年初美联储开始疯狂加息后，美国房地产泡沫正在逐渐破裂。 美国30年期固定抵押贷款平均利率从2.98%飙升至7.1%，自2002年以来首次超过7%，严重影响了购房者的需求。
根据抵押贷款银行家协会的数据，抵押贷款购买申请同比下降 41%。 事实上，现在的购房申请比2008年金融危机期间还要少。 随着需求锐减，美国各地的房价出现量价双跌。 美国最新公布的房价数据显示，9月份20个城市房价环比下降1.2%，连续第三个月下降。
此外，美国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，10月份美国现房销售总数按年率计算录得443万套，创2011年12月以来新低，单月环比下降5.9%，连续第九个月下降。 此次下跌创下了历史上最长连续下跌记录，连续下跌周期甚至超过了2008年次贷危机。
越来越多的华尔街机构警告称，美国房地产市场泡沫将加速破灭。 其中，毕马威首席经济学家预测，2023年美国房价可能下跌15%； 摩根士丹利认为，美国房价调整刚刚开始，2023年凯斯-希勒全国房价指数将同比下跌4%。 2022年6月至2024年底，美国房价将较峰值下跌约10%。
与此同时，大多数美国REITs的共识是，美国房地产交易市场正在显着放缓。 越来越多的投资者认为，房价下跌还不够，房地产投资信托和房地产行业将面临进一步下跌。
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