去年底商业不动产公募REITs开闸，申报项目井喷式增长

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才过去的去年的年末时分，商业不动产公募REITs正式开启了闸门。在商业地产这个圈子里，仅仅一夜的时间就被彻底点燃了，与之关联的项目申报呈现出井喷一样的增长态势。

据数据呈现，自2026年1月月底开始首批进行申报起，一直到3月12日这个时间段，沪深交易所累计收到了15单申报的项目，在这当中，有14单已经被获得受理了。

在上述那十五项申报项目当中，存在着保利发展、新城控股、还包括首开股份等七家房地产企业参与在内。

房企抢滩商业REITs，才刚刚开始。

近期，公募REITs市场热度不减。

华夏金茂商业REIT首先公布了二零二五年的成绩单，之后新城控股旗下的广发吾悦封闭式商业不动产证券投资基金状态变为“已受理”，紧接着星河控股旗下红土创新星河集团商业不动产REIT完成了申报。

2025年12月31日，证监会发布了一则《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式开启了商业不动产REITs的试点工作。从这以后，商业不动产REITs开始允许相关项目进行申报，并且申报的很多项目呈现出井喷式的增长态势。

按照，证监会所披露出来的数据来看，直到3月15日这个时间点，商业不动产方面的，REITs项目的申报数量，已然达到了15单，而这些项目，主要是集中于，商业综合体、零售商业、办公楼以及酒店，这四类不同的业态之中。

就计划募集金额而言，截止到3月15日，除了最新申报的红土创新星河集团商业不动产REIT以外，其余的14家，计划募集金额总计达到了443.8亿元。

以行业的全景视角来看，中国的公募REITs，业已步入到规模化以及多元化发展的全新阶段。

根据普睿所做的研究统计显示，在2025年的时候才上市的公募REITs呢，其募集资金的总额具体表现为468亿元，而这里面扩募规模呈现为60.2亿元的状况。一直到2026年的2月底这个时间节点，我国已经上市的公募REITs的总规模最终达到了2154.7亿元。

值得留意的是，房地产企业在这一市场当中的参与程度依旧处于较低水平，截止到3月11日这个时间点，已经实现上市的12只房地产企业系房地产投资信托基金规模仅仅占据了全市场的13.9%。

不过，这一局面正在被改变。

曾经，那些手头拥有优质存量资产的房地产企业，于公募房地产投资信托基金市场之中，大多处在尝试探索的起始阶段。

自2021年起始，招商蛇口、华润置地、中国金茂、万科、首创城发、大悦城、金隅集团、上海地产、凯德置地以及中海地产，这几家的12只REITs产品实现了上市，当中2只达成了扩募，其总募集规模为299.24亿元。

当中，二零二四年是阶段性井喷时间段，一整年里有一共多达六只REITs产品实现上市，大多是以消费类REITs用品为主。在二零二三年十月之时，消费类公募REITs正式被纳入试点范畴，那时中国金茂、万科、华润置地以及首创都积极投身参与。

整体来看，房企消费类REITs经营稳定。

拿华夏金茂商业，REIT来说，从2025年第四季度业绩说明会上能够看出，长沙金茂览秀城出租率稳稳当当维持在99%，主力商户租金相较于评估基准日提高了大约5%，非租收入借助主题策展、城市节庆以及外广场运营达成系统性增长，年化现金流分派率处在3.86%至5.15%之间这个范围，全年可供分配金额完成率超越了102%。2024年发行的五只消费类REITs的可派息比率，在整个公募REITs市场里长期处于平均水平之上。

去年12月的最后一天，商业不动产REITs试点启动，政策的窗口被打开，房地产企业在公募REITs市场的积极性出现了转变。

经统计，截止到3月15日，房企类别里，保利发展、新城控股、首开股份等7家企业在短期内申报了7只商业不动产REITs，当下有6家处于审批流程当中，红土创新星河集团商业不动产乃是最新申报的项目。从数量层面来看，房企类别所占比例将近一半。房企参与公募REITs的热情显著提高。

自商业不动产 REITs 试点启动之后，在仅仅两个多月的时间里，申报的项目已经达到了 15 单，其中房企系占据了将近一半的份额，保利、新城、首开等 7 家房企密集地进行抢滩，一场有关存量资产的资本竞速已然开始。在这一轮加速布局的背后，不仅是房企敏锐地捕捉到了资本窗口，更标志着行业正在从传统的地产开发模式朝着“运营持有 + 资本循环”的方向加速转型。

当前，房企参与公募REITs，其广度与深度，仍旧显现出不足，然而，商业不动产作为优质的底层资产，正转变成撬动存量盘活的关键突破口，未来，有希望加速释放REITs市场的潜力。