全国人大代表，立信会计师事务所首席合伙人、董事长朱建弟
旨在借助条例的修订，或者凭借相关法律的制定之举措，全方位搞定当下物业管理里的显著问题，进而为居民匠心营造出一个和谐、舒适的居住环境呢。
中房报记者 田傲云丨北京报道
物业管理服务这件事，关乎城市里居民的每一户家庭，对于每家每户而言都是大事。修订《物业管理条例》，这可不单纯是法律条文在技术层面的更新，它更是一项重要举措，这项举措回应了数以亿计的城镇居民对于美好社区生活的期盼。在今年全国两会期间，全国人大代表，也就是立信会计师事务所的首席合伙人、董事长朱建弟，提交了《关于尽快修订的建议》这份提案。
他发出呼吁，要通过对《物业管理条例》作出修订，妥善去处理物业与业主之间长期以来一直存在的突出矛盾，借此为社区治理给予更完善的法律支撑，从而提升居民的居住幸福感。
朱建弟讲，现行的《物业管理条例》，也就是以下简称的“条例”，从2003年颁布以后，虽说经历了2007年、2016年以及2018年的三次修订，可是随着2021年《民法典》的施行，还有居民需求的多样化，条例的部分条款已经和《民法典》出现了冲突，很难有效地去应对物业跟业主之间的矛盾。比如说，业主因为不满意物业服务质量而拒绝缴纳物业费，物业公司由于资金不足进而进一步降低服务水平，形成负向循环，这已经成为影响社区治理以及居民生活质量的重要因素。
朱建弟讲道，现行条例所存在的滞后状况致使大量物业争纷涌进司法体系。他于提案里引用的数据表明，全国法院体系每一年受理的物业合同服务争纷案件数量众多，占到全年受案数量的10%以上。这不但占用了大量司法资源，还进一步使矛盾有所加剧。
他详细列举了条例与《民法典》存在的具体冲突：
首先，存在的一种情况是，关于业主大会成立的条件以及行政指导部分，现行条例着重突出行政主导这一特征，然而《民法典》明确规定了，地方政府以及居委会仅仅承担“指导和协助”这样的义务，其这样的规定是为了减弱行政方面的干预，进而强化业主自身的自治。
二是有关于业主共同决定事项以及表决规则的情况：当下现行条例针对业主大会表决事项设定了“双过半业主参会”，还有“双过半同意”这样的门槛，然而《民法典》却让表决门槛有所降低，与此同时更加着重于业主实际参与的效率。
其第三点为维修资金使用以及紧急程序这方面，那现行条例呢，并没有明确紧急情况之下维修资金的使用程序，如此一来就致使应急维修的效率处在较低的水平；然而《民法典》明确规定了，“在紧急情况的时候，业主大会或者业委会能够依照法律规定去申请使用维修资金”，并不需要业主进行表决，以此保障应急的效率。
其一，公共收益有所属，其二，公共收益会公开，其三，现行条例对于归属以及强制公开要求并未明确，其四，《民法典》增强了业主共有权，其五，《民法典》增进了业主知情权。
朱建弟觉得，物业公司跟业主矛盾激化的主要缘由在于现行条例规定太过原则。具体涵盖这些：对于业主委员会的资格条件以及公共收益管理等关键问题缺少明确规定，业主委员会普遍欠缺专业能力以及透明监督，物业公司的逐利行为缺少有效监管，物业服务内容和业主期望存在差距，基层治理的现实需求缺少法律规制。
为解决上述问题，朱建弟提出了七条具体建议：
一是对物业公司的盈利应有封顶。
建议把物业公司利润同物业服务评级关联起来，设定一个基准利润率，像是5%至8%之间，并依据服务质量对利润空间予以调整。借助明确公共收益分配机制以及成本公开机制，去防止物业经由侵占公共收益、压缩服务成本来谋取利益。
二是对物业费的收费应有测算标准。
推荐引入第三方审计制度，针对物业收费开展动态调整，让收费标准跟服务质量以及项目成本相挂钩。与此同时，提高业委会监督权限，准许其查阅物业全部财务凭证，就异常成本支出予以质疑。
三是优化业主委员会组成与职能。
业委会人员组成方面，不能秉持“谁有空谁上”这种惯性思维，要从能力匹配的角度去优化其构成 ，建议引入法律、财务等这类专业人士 ，并且给予适度的劳务报酬。
四是要保障物业费收取顺畅。
关于《民法典》虽倡导借由正规法律途径来解决欠费事宜，然而司法程序繁复，会耗费公共资源，提议借鉴国外经验，采用更直接且公平公开的方式去处理欠费问题。
五是要保障业主的合法权益。
向那些服务存在欠缺之处的物业企业施行“分级惩戒加上信用绑定并且业主赋权”这样的综合监管举措。比如说，把违规的企业以及相关的责任人列入黑名单，5年之内不准许任职；要是满意度低于50%或者投诉率超过30%，业委会可以启动解聘的程序，不需要等到合同到期。
六是维修基金的使用及增资方式应简化流程。
摆脱“申请困难、审批迟缓、资金闲置”的状况，提议5000元以下的日常维修无需表决，简化成“网上申请”，7至10天到账；中等维修的金额范围为5000元至10万元，通过线上表决，未足额交基金的人没有表决权，审批在15天内完成；危急安全的应急维修，24小时审核，能够先拨款随后补办手续。
另外呢，提议加强透明化的监管措施，做到定期进行审计并予以公示，对于没有足额缴纳基金的人员不准许其参与重大项目的表决。在增资这一方面，为了防止维修基金出现一次性的大额支出情况以及针对老小区产生经常性的大额支出状况的发生，故建议依据房屋的年限以及需求按照不同梯度来进行补缴。
七是对于一些新需求应有规制和引导。
提议把物业服务管理归入社区党建体系之中，构建党组织，对业委会、物业公司以及居民三方的权责予以统筹，防止管理出现失序状况或者物业公司占据主导地位。与此同时，创建快速调解机制，由街道办、司法所等发挥主导作用，在72小时作出响应，于15天内完成办结，防止矛盾演变为司法问题。
朱建弟着重指出，《物业管理条例》的修订，这一行为，它不仅仅和法律的那种统一性以及权威性有着关联，而且，更加是和数以亿计居民所拥有的幸福感以及安全感紧密相关的。
他向全国人大常委会发出呼吁，要求其加快推进条例的修订工作，他也向国务院发出呼吁，期望国务院加快推进条例的修订工作，他还向住建部门发出呼吁，敦促住建部门加快推进条例的修订工作，在必要时把条例上升为法律，从而为完善物业管理体系，提供坚实的法律保障，也为提升社区治理水平，提供坚实的法律保障。
朱建弟表示，期望借助条例的修正或者相关法律得以订立。如此情况下的全面解决当前物业所提供服务以及管理之中凸显出来的问题，进而为居民营造出一个和谐且舒适的居住环境。
值班编委：苏志勇
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