1月楼市超预期回升，二手房市场表现不错，多个因素支撑行情

立即下单

进入商城

进不了网站？换个网络试试！

作者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品丨ID：

近期，有关市场触底回升的声音多了！

主要逻辑是：

当然，存在这样一些人，他们依据香港楼呈现出的V形反弹情况，以及内地股市所展现出来的财富效应等方面，来对楼市企稳加以佐证。

从数据看，1月市场确实超预期：

1月份往往是传统淡季，但今年的1月份，二手房市场表现不错。

在去年12月份的时候，二手市场呈现出极为明显的翘尾行情。当进入1月份后，市场上普遍存在这样的预期，那就是交易情绪将会逐渐淡下来。这是因为，往回顾及过往的1月份，通常情况下都是春节前的淡季。然而，依据冰山指数所做的统计显示，在1月份，26城的实时成交情况与去年12月同期相比，大幅度上涨了16%，其中，前10城的涨幅基本上全都处于20%的水平。并且，26城同比上涨幅度达到了45%。

对于微观数据，笔者秉持着更为相信的态度呢。近日，我相继与好多位经纪人以及一线人士展开交流沟通，大家一致普遍觉得，在1月份的时候，相较于12月来讲，确实呈现出了增长的态势，并且增长的幅度确实超出了预期。这里存在着几个具体的因素，今年春节假期出现了滞后的情况，整治唱空的现象，整顿中介“一口价”的行为，还有股市财富效应等，这些因素都对今年春节前的“1月行情”起到了支撑的作用呀。

但有一个因素不容忽视，那就是很多房子的价格确实很友好了。

都在讲“买涨不买跌”，这是有道理的，然而购买房屋不能仅仅去计算经济方面的账，它还包含着归属感、情感等多种元素。消费者是极为复杂且多元的，好多人拼搏奋斗了好些年，一直有着想要买房、安定下来的想法，确实是期望房价能够再度下降，但其对比房价而言，更加关注的是，自身需要一套婚房、学位房，甚至一家老小要有个安身立命之所。

拿笔者身处的广州来讲，有一些在高峰时段炒作过度的板块，众多“次新房”，其过去的最高价曾抵达“8万+”，而如今有的已降至“3万+”。譬如天河这般的主城区，200 - 300万能够购得诸多二手房，其中不少是配套完善、居住氛围良好且带有学位的小区，这在往昔是难以想象的。

同时，近期不少一些中大户型的二手房交易，也已然开始变得活跃起来了。当然，这也是在价格持续回调以后，买家能够“探得到”这种情况了。需要注意的是，跟小户型有所不同的，对于中大户型的二手房产品而言，受到新房（新规产品基本上都是大户型）的冲击是比较大的情况，考虑到后续新房之间的竞争，业主给出的价格是非常有诚意的，于是交易就上升了。

举个例子来说广州，近期的时候，珠江新城成交有所增加，金融城成交也有着增加情况，这些是过去的高价板块成交，受到了上述因素的影响。另外，资本市场赚到的钱，和实业相比，在楼市上面是最舍得投入资金的。近期出现了这一波资本市场行情，连同黄金在内，这般行情下高净值人群更能从中获得益处，当把收益落袋之后，看到有性价比高的房子，其中一部分人就会做出选择。

近期，二手房成交较多的情况里，不少属于学位房。就一季度的二手房交易来讲，就热点城市这方面而言，向来是“学位房主导”。许多家长并不打算在入学前的3至4月份去凑那份热闹，再加上房价确实相对比较友好，所以早早地在1月份，甚至是前一年的12月份就完成了入手行为（去年12月出现翘尾行情就是存在这个因素）。

大家留意到了，先前我多次提及当下房价呈现友好姿态、具备高性价比等情况。这主要是起因于去年下半年，热点城市所经历的那一轮房价非理性调整。观察下图，去年5月份直至12月份，一线城市二手房价格指数环比跌幅全都超过0.7%。大家或许对这个指数没有太大的概念，实际上这已然是幅度很大的下跌了。

在过去上涨时期，月度超过0.5%就是很大的上涨了。

提到这个事情，目的在于告知众人，这般下跌，必定是无法持续下去的，存在着非理性、慌恐的因素于其中。立足于2026年，需要客观地去看待，市场调整到了怎样的阶段。笔者觉得，2022至2025年这四年的调整，的确是在为过去20年“资产属性过度了”而付出代价，不得不去经历以及承受。

那么，如何看待2025年下半年恐慌式挂牌、抛售呢？

在市场调整幅度这方面，很多相关机构所给出的各类数据都清晰地表明，我们国家的调整幅度已然超过了日本、美国等那些曾经受金融危机的国家。从市场触底、探底尽快来临这个期望角度进行深入思考探讨的话，这种情况可以称之为“以出清换底部”，我们对此都满怀期待。

以改善性需求为依据，按照百分之二的年度折旧来计算合理拆迁，进而据此计算新开工以及新房销售有关情况，市场有可能已经出现超跌现象了。从房价收入比以及租售比进行观察，众多热点城市的很多板块呈现出趋于理性的态势。所以，市场已然进入到了探底阶段。

特别是，经历了2025年下半年那番非理性状况之后，自然而然地就会迎来修复的诉求。2026年1月份的时候市场出现回升，这本身就是修复的一种体现。这种体现呈现在微观层面，非理性的情况得到接受并出清，价格变得友好，笋盘纷纷涌现，供需在阶段性上达成匹配。

于是，我们看到，二手房交易上升了。

存有不少还未售出的挂牌者，其中有许多是秉持理性思维的卖家，他们之中，有好些已经降低过好几次挂牌售卖的价格，不会出现并非基于理性判断抛售手中房产的行为，然而买家内心那种期望以较低价格购得心仪物件的“捡漏心理”依旧存在。所以，有部分业主就果断地撤销了挂牌，其具体表现为近期二手房挂牌售卖的数量出现下降或者增长幅度有所降低。当然，这种现象的存在也和春节之前挂牌售卖数量因为季节因素而出现下降存在关联，这便是当下实际呈现出来的状况。

我始终觉得，二手房挂牌的数量，挂牌时所定的价格，达成交易所需的周期等，是判定市场是否企稳的关键、具有前瞻性的指标。唯有在挂牌量不断下降，挂牌价降低的比例不断下降，交易的周期不断缩短的情况下，二手房市场才能够实现稳定。假使存量市场稳定了，那么楼市的基本盘以及根基就得以稳固，增量才会拥有稳定的根基。

除开市场自身存在的问题之外，对于楼市是否能够企稳这件事的看待，不能够仅仅局限于在楼市自身的供求情况以及价格这个狭小范围之内徘徊打转，一定要跳出楼市的范畴去看待楼市。当下，大家都知道的基本面，也就是收入、就业等方面，对于楼市企稳所产生的影响极其巨大。把基本面和行业自身综合起来考量，楼盘企稳中所呈现的趋势是需要用心去呵护的，并且还需要进一步地去观察。

坦诚而言，就业以及收入的稳定性，再有良好预期等这般的经济基本面，对于地产需求端的制约实则仍旧特别显著；于供给端而言，各个地方的二手房挂牌量都处于高位状态，多数的业主倘若想要卖房的话还必须要降价，市场的供求关系依旧是不平衡的。所以，从探底一直达到触底，存有一个过程，未来1年能够触底，1 - 2年能够让市场相信“L型”，已然是实属颇为不易的。这既需要市场进行自发的调整、自身的修复，更加要仰仗政策的主动实施动作。

最后，笔者列举一个极为简单的例子，广州天河老城区存在一个楼盘，该楼盘虽说比较老旧，然而社区氛围良好，并且拥有不错的学位。过去，凭借着金融城的概念（实际上并非紧密关联），受到各路资金诸多轮的爆炒，房价一下子达到了“8万+”。如今，价格降低至“3万+”，去年其最低价竟然跌破了3万。

前些年，小区朝着南边的门外的那座写字楼处于十分严重的空置状态，房租的金额下降低了许多。最近这段时间，从珠江新城退租离开的企业来到入驻了此地，从事科技、电商、咨询方面的中小型公司也都过来了，小区的南门变得热闹起来了；再去看小区的北门情况，喊了好多好多年的地铁在近期也实现了通车，北门同样也热闹起来了，地铁的外面停放着数量众多的共享单车，也出现了一些小摊贩。

于是，这个小区的二手房交易，一下子变得活跃起来，“2 + 1房”能够以“200万 +”买到。刚刚过去的1月份，成交了十几套。总价300万以下的笋盘已全部售罄。如今，业主出价均在300万以上，价格在低位稳住了。怎样稳楼市，这便是一个很好的实例。