元日假期的次日，申城的天气终于是告别了那蒙蒙阴雨，进而迎来了那万里无云的晴空，并且各大售楼处置业顾问所在的门口，前去看房的车辆也逐渐增多了起来。
家在浦东新区东方体育中心附近的陈阿伯是福建籍贯之人，最近这段时间正在心里盘算着要把手里一套面积为184平方米的洋房卖掉去进行置换。趁着假期，他与儿子儿媳一道驾车前往前滩南板块去看房 。
价格持续走低，致使心里发慌，且不知哪些时间节点进行置换更为恰当！旧的不舍得售卖，毕竟就价格而言，远远未曾达到心里所期望的程度。”2026年1月2日上午，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）于陆家嘴集团所开发的前滩滨江道项目处，遇见了正在看房的陈阿伯一行人，。
对比之前新盘常常出现的高达数百万元的认筹金门槛，前滩滨江道以一种较为低调的姿态进入市场，它的认筹金设定为50万元，并且项目的均价被确定在了11.65万元每平方米。即便处于这样的情况之下，在经过一番实地查看房屋之后，陈阿伯还是做出了决定，表示要“再等等”。
上海前滩滨江道项目 每经记者 刘颂辉 摄
多项利好政策元旦生效
每日经济新闻记者留意到，在小长假的这段时间里，上海楼市供应端和销售端同时展开行动，城市市区以及郊区地带都有楼盘进入市场销售。
1月1日那一天，静安区内环有着誉静安项目，其第二批次开始进行认购，平均价格是12万元每平方米 ；闵行区存有象屿天誉兰香项目，该项目启动了认购，备案的平均价格大约是8万元每平方米 。
在同一天，闵行区的保利都汇和煦这个项目进行开盘，推出了一百四十四套房源，其备案的平均价格是六万九千八百八十八元每平方米。一直到发布稿件的时候，项目公司公布了公告，宣告取消采用公证摇号开盘这种销售方式 。
安高海印华庭，地处闵行区莘庄板块，它抢先施行一步，于元旦前一天就开启了认购。由安居客数据呈现，该项目首日认购达30组，认购率仅仅只有44%，它首推房源总计68套，备案均价大概是825九十元每平方米，认购截止的时间是1月4日。
与此相呼应的是新房入市潮，多重购房利好政策在元旦当日起正式落地，从税费层面以及信贷层面为购房者减轻负担。
在税费这一方面，由财政部以及税务总局所发布的《关于个人销售住房增值税政策的公告》作出了明确规定，对于个人而言，要是把购买时间不足2年的住房对外进行销售的话，那么就要按照3%的征收率来全额缴纳增值税，而要是个人把购买时间2年以上（含2年）的住房对外销售的情形下，是可以免征增值税的。
在信贷范畴内，存量公积金贷款的利率，以及存量商业贷款的利率，是同步进行调整的。具体的调整情况是这样的：对于首套住房，5年以下（含5年）的那种利率，从原本的2.35%下降到了2.1%，5年以上的利率呢，从2.85%降低至2.6%；而第二套住房，5年以下（含5年）的利率，从2.775%降到了2.525%，5年以上的利率，从3.325%降至3.075%。
有关于2025年5月8日之前发放的个人住房公积金存量贷款，其利率调整自2026年1月1日起开始施行，并不需要借款人去进行申请。
上海易居房地产研究院副院长严跃进进行分析并表示，政策措施一直持续对购房需求予以支持，增值税减税政策能够有效地减轻房东售房时所承担的负担，直接让二手房出售的增值税纳税成本得以降低。对于那些因为税费成本比较高而有所犹豫的房东而言，有可能会提高他们将房屋挂牌出售的积极性。
从置换的角度去看，这会对促进大户型新房项目的去库存产生有利影响。反过来，这也给各地带来启示，各地需要把此次增值税减税政策以及各地“以旧换新”政策相结合，以此促进置换需求以及改善型购房需求的释放，切实有力地与各地2026年去库存工作相结合。
于实践进程里，政策会致使间接影响购房者。其一，往昔这番税费常常得让购房者去承担。如今这番税费削减，自然而然也就令买家的购房成本得以降低。其二，从房东的视角而言，要是税费降低了，那么挂牌房源的议价空间就会增大，在这个时候购房者能够借由更实惠的价格用以认购。
主动降低认筹金门槛
于2025年12月27日，上海网上房地产官网集中发出了一批上市新房清单，其中有4个项目，这4个项目合计推出了384套房源，其上市面积达到了57048平方米，总货值约为39.5亿元，这些项目分布于浦东、闵行、奉贤和青浦四个区域，为楼市开年注入了新活力。
前滩滨江道属于4个项目里的一个，它首次开盘的时候推出了122套房源，其户型面积覆盖了89—152平方米，每平方米均价是11.65万元，是本批次价格当中最高的。这个项目靠近黄浦江，高区的一部分有着较好的江景视野，并且周边绿化的覆盖率很高。
早有先例表明，这一板块的楼市热度情况。去年8月的时候，前滩公馆推出了最后一期房源，在此之前，该项目有过5次开盘的情况，并且这5次开盘均做到了在当日售罄，其中有4次是因为认购人数过多，进而触发了积分制。
陈阿伯一家人，在此之前，于前滩公馆那里，认购了一套，面积为184平方米的洋房，其价格大约是12.47万元每平方米，合同之内约定，今年的年底进行交房，“当时有着200多套房子，500多个家庭参与认购” 。
陈阿伯讲，他们也就是所说的儿子儿媳，其目标清晰得很，仅仅只瞧前滩周边的新建房屋，而且还得要能够瞅见江景才行呢。
按照他们所讲的情况是，存在这样的目的，一方面是为了进行投资，另一方面是用于自己居住。就投资的属性这一角度而言，稀缺性占据着相当重要的地位。要是所涉及的房子没有附带江景的话，鉴于我们当前已有的房子，其居住条件已然能够满足需求，也就不存在需要进行置换的情况了。
据小王这位置业顾问介绍，预售许可证通过了以后，售楼处已经累计接待了1500余组到访的客户嗯，预计元旦假期结束之后正式启动认筹事宜，在1月18日左右会开盘呢。和此前部分新盘动不动就要求数百万元认筹金相比，前滩滨江道仅仅设置了50万元的认筹金门槛 。
“中小户型的房源数量有限，开盘之后想必不愁销售出去，大户型估计销售速度会慢一些。”小王直接表明，近期市场当中观望的情绪比较浓厚，购房时冲动性的消费有所减少，公司没办法保证新项目能够复制去年前滩公馆当日就全部售罄的那种热闹景象，降低认筹金的门槛恰恰是为了让更多有购房意向的客户拥有参与认筹的机会。
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