尽管整个市场当前还依旧处于那种呈现出点状复苏的阶段之中，然而民营房企的回归，其信号所具备的意义已经远远超出了实际可衡量的体量范围。他们再次着手进入这个领域，正在为当下的房地产市场注入一股如同流动着的具有活力的水一般的要素，同时也将那已经沉寂了相当长时间的市场固有的信心给唤醒了。
中房报记者 许倩丨北京报道
在2025年，土地市场整体规模收缩，于此背景下，呈现出一幅“冰火两重天”的图景，市场热度以及资金高度朝着少数核心城市的核心区域聚拢，并且“地王”现象频繁出现。
12月23日，北京海淀区上地有一宗地块，被市属国企北京海开控股（集团）竞得，所花金额为84.56亿元呢，溢价率是0.4%。虽然竞买金额未突破百亿元这个门槛，不过该地块是以84.22亿元作为起拍价的，并且海淀区有着突出的区位价值，所以它成为发生在2025年土地市场里一场有着象征意义的“收官之战”啦。
数日前，在12月19日那天，南京河西有一宗地块，该地块历经了61轮的竞价，最终呢，是由奥体建设以16.11亿元的价格竞得此地块，它成交时的楼面价达到了45325元每平方米，其溢价率为26.35% ，如此一来刷新了南京宅地单价的纪录。
更早之前的时候，上海徐汇衡复风貌区存在着一宗地块，这宗地块被民企上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元的金额进行摘得，其楼面价高达20万元每平方米，溢价率为22.38%，从而创下了全国住宅用地单价方面的最高纪录。
并且，深圳前海桂湾地块成交了，北京海淀树村地块成交了，杭州蒋村地块成交了，这些地块的成交，依次相继地刷新了各自所在城市的单价最高纪录。其中，杭州蒋村那处地块的溢价率，竟然足足高达115.4% 。
从拿地的主体这个角度而言，国企以及央企依旧是土地市场之中的主力军，然而，鉴于核心城市的供地质量有所提高，限购限贷的政策逐渐地进行松绑的这种情况，部分民营房企也开始重新返回竞价的场地，将目光聚集在一线以及强二线城市的核心板块 。
特别是到了2025年，收官的时候那个月，民营房企的表现，显得格外活跃起来，龙湖集团、滨江集团、还有四川邦泰、大华集团、复星集团、懋源地产等，这些头部以及区域型的民营房企，纷纷出手去拿地，给市场注入了新的活力，还有信心。
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土地市场“冰与火”
在2025年的时候，全国土地出让规模呈现出持续收缩的态势，这一方面是房企在投资布局方面趋向于审慎的那种市场选择结果，另一方面也是和政策层面主动施行的“控增量、调结构”导向有着紧密关联的现象。
据财政部数据呈现，在2025年1月至11月时间段内，全国国有土地使用权出让收入数额为2.91万亿元，此数据与同比情况相较呈现下降态势，下降幅度达到了10.7%，并且与前10个月相比较来看，降幅扩大了3.3个百分点。将2024年与2021年8.7万亿元的历史高点进行比对，2024年已下降至4万亿元左右，而到了2025年，这种下滑态势仍在持续。
参照供地计划而言，多个重点城市主动调低2025年供地规模，北京、上海、杭州、成都等一线以及强二线城市，住宅用地计划供应量同比降低幅度超过30%，重庆、合肥、西安等二线城市多数降低幅度超过20%。
然而，于实际的土地出让情形之中，有一部分处于热点状态的城市，其市场方面所展现出来的表现相对比较活跃 ，一整年的卖地所获取的收入甚至于比去年还要多 ，上海、杭州以及北京 ，成为了在2025年的时候全国土地出让金突破千亿元的三个城市。
12月23日，杭州完成了年内最后一宗涉宅地，此涉宅地由浙江龙大地产有限公司竞得，竞得价格为2.92亿元，溢价率是1.74%，这一情况反映出房企在非核心区域依旧偏向谨慎。
2025年，杭州十个区累计成交了92宗涉及住宅的土地，其成交的总金额为1420.8亿元，在出让的数量方面以及成交额方面，都远远超过了2024年，2024年成交72宗，金额为1169亿元。其中，有33宗地块，其溢价率超过了30%，有约20个板块的涉及住宅土地的楼面价纪录被刷新。
上海地区，在 11 月 24 日，第九批次土地的拍卖已然结束之际，全年借助公开市场去出让涉及住宅的用地，大概有 64 宗，其总金额大约是 1400 亿元，跟去年同期对照，呈现出略微增长 1.5%的态势；成交的楼面均价为 4.43 万元每平方米，这创造出了历史的新高度；平均溢价率是 15.95%，与去年同比起来，上升了 5.6 个百分点。
值得留意的是，上海有着规模不可谓不大的协议出让土地，并且多数处于中心区域。比如说在2025年5月的时候，上海新百安经济发展有限公司以及上海新东安企业发展有限公司借着协议出让的方式各自取得徐汇区的两块土地，总的成交金额是439.53亿元。
到12月23日时，北京在2025年总共出让了大概40宗涉及住宅的用地，总的成交金额约为1402.7亿元，和同比相比下降了8.6%。在区域分布这方面，海淀区土地成交的金额达到了448亿元；朝阳区凭借311亿元排在后面。
伴随12月21日，越秀地产以14.36亿元竞拍获得广州海珠区的广纸地块，此地块楼面价为3.4万元每平方米，为此，广州2025年的宅地出让宣告结束，总得成交金额超过506亿元，并且同比降低了34%。
市场呈现出的那种分化模样，态势变得越发地凸显出来了。同样是处于广州这个地方，在12月的时候，海珠区有一宗地块，它经历了保利发展以及越秀地产的76轮极为激烈的竞价过程，最后的溢价比率达到了27.3%；然而呢，原本定好是在12月20日进行出让的天河金融城地块，还有白云区的罗冲围地块，却因为根本没有人去报名，从而导致出让被终止了，它们的起拍总价分别大概是25亿元以及14亿元。
另外，在2025年的时候，成都土地出让金超过了700亿元，南京土地出让金同样超过了700亿元，苏州土地金大概在500亿元左右，西安土地金也大概在500亿元左右。当中，南京凭借742.84亿元的出让金，在全国排名处于前五的位置。
在一线城市里头，深圳在一整年当中达成了十二宗住宅用地的交易，其总金额是二百九十点九亿元，平均溢价率为百分之三十二点八一，创造出了接近六年以来的最高纪录，十二月十日这天，深圳福田区有一宗纯粹的住宅土地，经过八家房地产企业经过一百四十八轮的竞争出价，最终由央企代表中铁置业以七点九二亿元竞拍成功获得，楼面价是每平方米四点二七万元，至此也给深圳年度住宅土地出让活动盖上了终止的印记 。
土地出让金，正愈发朝着少数几个热点城市聚拢集中。中指数据表明，在二零二五年一月到十一月，全国排名前二十的城市，其宅地出让金在全国所占比重为百分之五十七，相较于二零二四年全年，提升了六个百分点，其中，上半年这个比例高达百分之六十七，到了下半年，由于核心城市供地节奏放慢，占比逐步下降回落。
这同样表明，处在TOP20范围以外的那些多数并非核心的二线以及三四线城市，其土地市场呈现出更为冷冷清清的状况 。
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谁在积极拿地？
央企和国资正日益集中土地资源，然而，到2025年，地方国资的托底力度在有所减小哪。
中指数据呈现，在2025年，从1月至11月这个时段内，TOP20企业的拿地金额，在企业相关比率中所占比例是66.7%，相较于2024年年底，增长幅度为11.8个百分点。当中，TOP10企业的新增土地货值总额达到11446亿元，占据企业的比例为47.1%，这表明百强房企里将近一半的新增土地，都集中在前十强之内。
拿地金额相关企业里面，有80家是国企、央企或者地方国资企业；在TOP10企业范围内，国企央企占据了8个席位。
就新增拿地额而言，中海地产处于行业首位，在土地货值方面，中海地产同样处行业第一。在1月到11月期间，中海地产权益拿地额为870亿元，其新增土地货值是1963亿元，连续两年成为“行业拿地王”。招商蛇口紧跟其后，其新增货值是1833亿元，权益拿地额为564亿元；绿城中国新增货值1293亿元，权益拿地金额588亿元，位列第三。
从拿地布局加以观察，中海地产在持续着重重仓于北京、上海、深圳这些城市的情形之际，业已着手开始朝着济南、青岛、杭州、成都一类强二线城市展开全面层面的广泛拓展 。
渐成趋势的联合拿地，一方面，能够共同去应对那诸如销售不畅、价格波动这般的市场风险；另一方面，还可以凭借较少的金额从而收获优质的地块。
在这同一时间，有一批民营性质的房地产企业正再度回到土地市场中。在1至11月期间那些新增土地价值算得上较高的房企区域里边呢，民营房企的数量达到了18家，而且这个数量是2024年一整年数量的两倍。然后呢，它们要么是跟国企央企一起合作去获取土地，要么就是独自专注于那些热点的一二线具有核心地位的城市。
比如在一线城市里头，懋源地产历经超百轮竞价，以50.24亿元的价格成功竞得北京朝阳区松榆里地块，今年8月的时候，它又以10.3亿元竞得北京顺义区的一宗土地，在佳运置业经过82轮竞价之后，以24.75亿元竞得上海浦东新区两宗地块，大华集团以。
在二线城市这类城市当中，滨江集团持续不断地在杭州进行深度耕耘；金沙鹭岛通过竞拍的方式，以3.37亿元夺得了位于成都郫都区的地块，其溢价率为39.53%；敏捷地产迅速果断地一举拿下了广州番禺的4宗宅地，其总价超过了33亿元；海成地产则在重庆主城区连续接连获得了4宗地；嘉信地产获取长沙洋湖地块时溢出价格的比率为23% 。
众多民营房企，大多在土地市场处于“空窗”状态，时间长达两年，甚至还要更久，此次重新开始进行土地购置，既是由于库存所见底处，也是土地市场吸引力回升的一种体现。
首先，在2025年1月至11月期间，民营房企当中，拿地金额最多的是滨江集团，其权益拿地金额为372亿元，但拿地面积最多的却是四川邦泰集团，该集团权益拿地面积为200万平方米。其次，邦泰集团所采取的策略是“小而美、快而强”，其主要布局于中西部省会二线城市以及少数三四线城市之内，像成都、重庆、昆明、南宁等城市。
一批新生力量在市场中涌现出来，像成立于2025年1月的温州市华玺房地产开发有限公司，在5月的时候于温州竞得了一宗小型低密地块，其溢价率为40.38%，还有4月份成立的福州合达房地产开发有限公司，在次月就摘得了福州长乐区的一宗涉宅地块。
尽管整体市场仍处于点状复苏阶段，但民营房企的回归，信号意义已远大于实际体量。他们的重新入局，正为当下房地产市场注入一泓流动活水，也唤醒了沉寂许久的市场信心。
值班编委：李红梅
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