最近深圳顶豪圈争夺战，又迎来刷新的局面。
有一块宗地，它位于南山区“深超总”这儿，是那个T207 - 0068宗地，它刚刚成功拍出了，按照市场一般的那种猜测而言，在各种可能性下，这块地大概很有可能是要去做那种豪宅户型的 。
这也意味着，深圳的顶豪之争，彻底进入白热化阶段了。
豪宅卷出高度
且说这地块究竟有多抢手呢，那就先瞧瞧一组数据吧，它处于南山深圳湾超级总部基地白石二道以及深湾二路东南角这个位置，经历了95轮极为激烈的举牌操作，最终中海花费31.86亿将其拿下，并且溢价率竟高到42.49%！
经计算得出，综合楼面地价约计为7.74万每平米，然而，可售楼面价居然更是高达8.7万每平米 。
此刻再来查看地块的基础条件，其起拍价为22.36亿，土地面积是11833.61㎡，住宅可售面积为36584㎡，限高为100米，容积率是3.1 。
这般规划，以及地段配置，绝对能够打造成，深圳核心区域当中，较为少见的低密度住宅项目。
对比下2023年的深湾玖序地块就更直观了。
当年，深湾玖序拿地花钱达125.3亿，其综合楼面价大约为6.03万/平，可售楼面价约是8.4万/平，之后推出了196 - 550㎡的大户型，其限价均价为13.3万/平。而此次，中海拿下的新地块，不管是综合楼面价，还是可售楼面价，均比深湾玖序贵了一段距离。
而且这地块还有不少配建要求。
不仅要建设出面积为100㎡的物业服务用房 ，另外还要建设面积达1000㎡的商业 ，同时要有面积为3000㎡的文体类设施项目 ，并且还存在着面积是500㎡的托育结构 ，经过一系列计算 ，最终得出实际可售楼面价格大概是8.7万/平 。在这件事情上 ，业内人士进行了保守估算 ，若再加上建设成本以及设定的豪宅定位等因素 ，那么可以得出这个项目的成本价格就得达到12万+/㎡ 。
特别值得表明的是，这一回已然是中海于今年在深圳所获取的第3宗用于建造住宅的土地，并且还是花费资金数量最多的那一项。
这处地块在尚未进行拍卖之前，便已然自身携带着流量，当下成功实现出让，不但填补了深超总的住宅供应方面的缺口，而且还致使深圳高端豪华住宅的竞争情境变得更加激烈了。中海呢，也成为了深超总当中唯一一家同时掌握两宗纯粹住宅用地的房地产企业，新的地块极有可能会被打造成深湾玖序的二期项目，从而与一期构建起产品的梯队。
在这边中海购置土地之前，于那边联泰超级总部湾在11月末的时候开放了样板房，前去看房还需要验资2000万，并且首次推出的是304至1032㎡的大户型。非常明显，这两个项目有着极大的可能性在未来于客群、产品以及价格方面展开正面的激烈竞争，这也就意味着深圳超级总部湾内部的顶级豪宅之战已然打响了。
除了深超总这两个项目之外，附近存在深圳湾澐玺、中信・信悦湾等顶豪相继入市，这些加起来能够供应超1800套房源。新地块一旦加入，深圳顶豪的主战场由原来的“后海-蛇口”，拓展成为“后海-蛇口-深超总”的新格局。
除了深超总这两个项目，附近还有深圳湾澐玺、中信・信悦湾等顶豪陆续入市，加起来能供应超1800套房源。新地块一加入，深圳顶豪的主战场也从原来的“后海-蛇口”，拓展成了“后海-蛇口-深超总”的新格局。
多重竞争之下，顶豪产品力也被逼着进入“极致内卷”模式。
其一呢，中海的这处地块，其综合楼面价大概是7.74万每平方米，在深圳宅地当中能够排到前三；其二呢，地块周边到处都是商办楼宇，景观资源跟其他豪宅相比是比不上的，这可是明显的短板呀。
为了扛住高拿地成本，维持豪宅定位，弥补景观上所处的劣势，应对扎堆出现的竞品，项目只能在产品方面死磕，比如升级外墙品质，做高端精装来拉高溢价 。
所以，中海将这块地拿下，实际上就是给深圳顶级豪华住宅的格局定下了新的基调。然而，问题在于，最终所定的价格得是多少，才能够从那些已经抢先进入市场的众多顶级豪华住宅当中，把被分流出去的客户给抢夺回来呢？
一半火焰，一半冰霜
光从拿地时所呈现出的那种架势，便能瞧得出来，就算存在溢价这种情况，中海依旧是抱定了志在必得的决心，那进行了 95 轮的举牌，基本上就是处于一种势在必得的状态了。
为啥中海这么有底气？大概率是在深圳的项目卖得还可以。
和北京市场存在着不少积压库存的情况相比较而言，深圳这边的产品，销售状况还算可以，许多推出几百套甚至上千套房源的项目，都已经实现了清盘，尚未清盘的那些项目，也处于接近清盘的状态。
在北京的市场里，存在着情况，有17个项目，它们仍未售罄，这里是涵盖了计划入市项目的，其中，处于北京二环边的中海丽金府，还有三环丽泽的叁号院，它们的状况是更为惨淡有情况的 。
北京二环边有中海丽金府，就区位而言，称得上是“城芯稀缺”，项目首次开盘时，曾高调对外宣称获得了39亿销售额，曾有一段时间被看作是北京高端住宅的标杆之作。
然而，依据官方备案平台呈示出的真实数据去看，这份所谓“热销”的情形水分极大，已经历经了多轮的推售之举，此项目直至目前为止仍具备累计多达将近七成的库存 。
叁号院，处于三环的丽泽商务区那里，本来应该是靠着丽泽“金融新中心”规划带来的利好，去承接商务区高净值人群居住方面需求的 ！
项目首次开盘的时候，也对外宣称销售情况良好，达到了16.8亿元的销售额，然而备案数据所呈现出来的情况却是，其当下仍然存在着将近六成的房源处于积压的状态，实现销售的速度远远比不上预先的期望，。
这俩可都是北京的高端住宅，都被寄予厚望。
但深圳这边完全是另一个光景。
2020年到2025年期间，中海于深圳陆续推出了十几个项目，累计供应了10845套住宅，截至2025年12月9日，预售库存仅仅剩下439套，普通住宅基本上快要清盘了，即便那当初一直遭到市场诟病的深湾玖序，如今在深圳房地产信息平台所显示出来的也仅剩4套房源尚未售卖 。全文。
所以，就中海来讲，在深圳布局落子这种行为，也许更有助于其去获取处于一线位置的市场那部分份额 。
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