央企在土地市场上十分活跃，纷纷收购“地王”。
11月27日以来，短短几天时间，招商、保利、中远、华润四大国企累计斥资546亿元，拿下北京、上海众多“地王” 、深圳。
这一次，央企征地却悄无声息。
01
546亿元夺得“地王”
四大国企“招宝海润”在北京、上海、深圳悄然上演征地大战，短短四天斥资546亿元抢地。
在这场土地争夺战中，中海地产一马当先，以282.33亿元拿地，成为花钱最多、拿地最多的央企。华润以175.51亿元排名第二，保利以88亿元排名第三。
公开信息显示，11月27日，中海集团以36.45亿元高价拿下上海杨浦地块。 11月29日，中国海外投资公司再次发力收购北京酒仙桥、小红门、十八里店三幅地块，投资额达153.32亿元。 12月2日，中海与华润联合收购深圳湾地块，总价185.12亿元。四天内，中海拿地共投入282.33亿元。
华润也不甘示弱。 11月27日，华润在上海取得三连冠。其中包括与建发金茂以15.81亿元联合收购普陀桃浦住宅用地、与越秀中国能建以78.969亿元联合收购浦东新阳寺地块、以51.36亿元独立收购虹口四川北路地块。 。包括华润与华润共同收购的深圳湾地块，华润总拿地成本达175.51亿元。
保利将火力集中在上海。 11月27日至28日，拿下梅陇、闵行、唐镇、浦东、杨浦三幅地块，总耗资88.46亿元。
中国指数研究院数据显示，前11个月，百强房企拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%。新增商品价值方面，华润置地、保利发展、绿城中国位列前三，金额分别为1091亿元、1001亿元、958亿元。华润置地和保利发展均为国有企业，绿城中国第一大股东为中国交通建设公司。从新增商品价值来看，前三名都是央企。
近一个月来，龙头央企拿地决心更加坚定。例如，近期上海第七批土地出让中，待拍卖的10幅地块中，华润置地签约8幅，中海地产签约7幅，保利发展签约6幅。
02
为何默默地
大多数情况下，“地球之王”总是大张旗鼓地出现，海报到处飞扬，庆祝活动此起彼伏。然而，这一次“大地之王”却悄然降临。究其原因，是市场环境发生了变化。
以往的《大地王》庆典海报看似是在庆祝新项目的到来，但实际上是一种期望管理。过去，“地王”往往意味着市场看涨，买了就能赚钱，但现在可能不是这样了。
例如，中国海外以153亿元拿下的地王中，酒仙桥、十八里店、小红门的地价分别约为50.22亿元、78.83亿元、23.95亿元。扣除苗圃地、综合商业用地面积及相应价格后，楼面价为：酒仙桥地块约6.4万元/平方米；十八里店地块每平方米4.3万元，小红门地块每平方米约4.4万元。
这些楼面价远低于这些地区相应的新开发项目价格。例如，在酒仙桥片区，新项目北京晨园售价为每平方米12万元；保利朝阳合旭在售十八里店项目售价为每平方米8万元；较新的小红门地块正在出售，项目均价也为每平方米8万元。此次，酒仙桥、十八里店、小红门三块地块的“地王”楼面价仅相当于新开盘价格的50%，彻底“腰斩”。
当这些“地王”的地价不高于目前在售项目的地价时，虽然名义上仍叫“地王”，但“地价”却比以前便宜。例如，酒仙桥“地王”地块目前楼面价约为每平方米6.4万元。考虑到建筑安装成本、品牌溢价等，每平方米可能售价8万元左右。购房者的预期是，这块“地王”的价格不会高于目前新开发的每平方米12万元。
购房者的期望发生了变化，让“地王”的光环不再那么耀眼。
03
央企也纷纷放弃
自2021年7月房地产市场低迷以来，龙头央企这几年逆势上进，销售业绩超过百强企业平均水平。然而，到了2024年，龙头央企“风格”突变。销售和拿地活动开始大幅下降，融资手撤出，资产开始抛售。
据中国指数研究院发布的2024年1月至11月房地产企业销售业绩榜显示，前11个月，房地产企业销售总额38516亿元，比去年下降32.9%；土地购置总额7431.8亿元，同比下降31%。
从销售额来看，保利发展、中海地产、绿城中国稳居榜单前三，销售额分别为3080亿元、2704亿元、2467.2亿元，但同比下滑22.90%，同比增长5.78%和3.77%。其他央企也未能幸免，华润置地、招商蛇口分别下跌20.71%和30.2%。
拿地方面，去年1-11月，拿地最多的企业是保利，共花费1125亿元。今年拿地最多的公司依然是保利，共斥资476亿元。
不仅销量下滑、拿地萎缩，央企也开始清理那些“劣质资产”。例如，2024年，保利北京以25亿元底价拍卖了北京力通房地产开发有限公司100%的股权。华润置地还以底价34.41亿元出售石家庄公司100%股权。中国金茂还上市了其持有的天津体茂房地产有限公司等51%的股份。
2024年9月底，相关部门出台一揽子政策刺激楼市。此后，楼市与股市一样，响应上涨趋势。中国指数研究院数据显示，一线城市二手房市场回暖尤为明显。 11月，深圳二手房成交量达8500套，创四年来最高点；上海二手房成交量创近44个月来最高纪录；北京、广州二手房成交量大幅增长，同比增幅超过50%。 20个主要城市二手房成交量环比增长11.7%，同比增长26.3%。
不过，与前几轮救市一样，前期热度消散后，市场将再次平静下来。到了11月底，贝壳租房App上开始出现大量降价房源。
受销量下滑、市场低迷影响，央企拿下“地王”已经不值得宣传了。
04
《戴维斯双打》
那么，房地产市场和土地市场何时回暖？
华泰证券回顾了美国和日本的房地产市场经验，得出一个结论：当房地产见底时，租金收入已经超过或非常接近房贷利率。 “美国次贷危机后，房价触底反弹的2012年，租金收益率为5.27%，而抵押贷款利率为3.66%；泡沫经济破灭后，日本房价指数见底的2010年并反弹，租金收益率为2.17%，抵押贷款利率为2.48%。”
只有过了这个门槛，市场才能回暖，房价才能上涨，土地市场才能升温。也就是说，如果居民收入不上升，租金下降，房价就很难上涨。
股市里有一个词叫“戴维斯双杀”——利润和估值双杀。一只股票每股盈利4元。如果投资者看好它，认为它有未来，愿意给它100倍的估值，股价就能飙升到400元/股。如果市场不好，利润跌到1元，投资者开始喊跌，估值缩水到1/40，那么它的股价就可以跌到10元/股。
不少上市公司都上演过“戴维斯双杀”大戏。在楼市上，这种“双杀”大戏也在上演。
中国指数研究院数据显示，2024年第三季度，50个城市住宅平均租金下降，其中9月数据环比下降0.39%，同比下降2.52%。如果居民收入无法增加、租金持续下跌、租金收入无法超过房贷利率、市场信心难以恢复，那么房地产市场和土地市场可能会长期处于低迷状态。
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