文/观察家老王
国庆黄金周期间的成交数据陆续出炉，就像我们在现场看到的那样：
虽然股市分流了资金，但楼市却不是小火，而是大火。
新房以价换量，但一些二手房业主已经开始想象明年房价将止跌，甚至可能大幅上涨。
这一天会到来吗？
本文不仅为大家分析了二手房的走势，还为大家讲解了二手房是否可以购买以及可以持有多久。
以价格换数量，二手房更惨
我们先来说说市场。在新房交易量激增的同时，二手房市场的表现同样抢眼。对比近两年黄金周的数据，无论是新建房还是二手房，都基本实现了增长。
但让我们仔细看看这张表：
数据来自shell
你会看到一个明显的分化：崂山、市北、李沧的新房成交增幅远远超过二手房。
也就是说，青岛核心城区的购房者更倾向于购买新房。
如果我们仔细研究价格，我们会发现，无论是新房还是大房，无论是学校房还是地铁房，这个十一期基本上都在挑战社区的新底线。
今天早上我的一位老师向我抱怨。他原本以为自己的小型高端新房能卖到150万，但看到最新的成交记录后，他勃然大怒。 11日有人以超过130万的价格出售同类型的房子！
这就是为什么你现在可以通过两端卖二手房赚取3.4%的高额代理费，但我80%的朋友不建议你买二手房：
现在看来，你割别人的肉是有好处的，但五年后你把房子卖掉时，你会被下一任主人割得更厉害。如果买错了二手房，三五年内你一生的积蓄就会损失一半。
以浮山侯为例。如果现在260万买老破达，五年后200万就没人要了。
那些地段较好、楼间距较宽、甚至小高层平房的二手房都相当稀缺。他们为何分崩离析？
二手房七大痛点不可逆转
如今，很多装修人士也购买二手房。他们看重的不仅仅是价格，还有精致的生活设施和好看的房子。特别是，很多精打细算的人都对装修精美、价格低廉的房子感到非常兴奋。
不过，我们从人的角度想一想：以前的一家人在这个地方住了这么多年，房子装修得这么好，为什么要卖掉呢？
二手房出售时主要存在七个问题。想想这七个问题，每天你能不能忍受，40岁、50岁、60岁的时候你能不能接受。买二手房之前要考虑清楚。
一是停车难，这一点在浮山后面尤为明显。你累了一天，堵了一个小时，终于在小区找到了停车位。刚把车停好，就接到电话：你挡住了我的车，快下来把它挪开。回到家坐下后不到半小时，我又接到一个电话。
我的一位长辈告诉我，她搬家的主要原因是老城区停车困难。她最多也就是一晚上把车移动五次。
第二个问题是楼梯间。许多人更喜欢建筑间距良好、住房供应率高的低密度多层住房。
问题是，你年轻的时候爬楼梯是没有问题的。但当你年纪大了，尤其是第三代，你的膝盖能承受每天爬七八次楼梯吗？
很多人说老楼加电梯就能解决问题，但是不是所有的阳台都可以装吗？
老年人不会爬梯子房，年轻人也不喜欢爬。未来卖房子会越来越难。
第三个问题是没有人车隔离，没有花园。下班后，你想去楼下散步。外卖车、快递车在小区里横行，花园小区与别人的车隔绝。可以比较吗？
尤其是年轻人，以后都是老人照顾孩子。在没有汽车的儿童游乐场里玩耍更安全，还是在外卖车与私家车竞争的社区里遛孩子更安全？
第四个问题是没有优质物业。单元门坏了没人修，楼道没人打扫，租客来来去去吵闹，邻居整天跟物业打架。这样的环境能有高品质的生活吗？
五是房屋布局不良。我们来比较一下。
这在二手房中算得上是比较方正的户型了，但仍然存在三大痛点：
首先是黑暗卫士。真正住过老房子的人都知道，这个老房子暗卫的卫生间异味问题非常严重。有窗户的浴室和没有窗户的浴室没有区别。
其次，家里没有地方可以放置单个阳台、儿童滑板车以及各种杂物。
第三，只有一间朝南的卧室，孩子和老人一直住在朝北的卧室，没有阳光。
但我们看的是新房。
首先，元宝屋是全透明的，每个房间都有窗户。
其次，119平方米的单位有一个宽敞的客厅和两间朝南的卧室。如果不需要宽敞的客厅，甚至可以做成朝南的四居室单位；
第三，每个楼梯上都有一个门厅，可以存放鞋子。加上三个阳台的加分，屋内的储物空间也非常强大。
因此，很多人问我：老王，现在新房也可以变成二手房了。如果变成二手房，价格会不会降低？
在老王眼里，2014年之前的产品就像按键式的诺基亚手机，有些质量确实不错，但随着时代的发展已经被彻底淘汰； 2014年到2022年的产品就像Apple 10一样，可以用，但64G内存显然不够用； 2022年以后建造的新房子将解决停车、园艺、户型、物业管理等所有问题，所以这些房子将来会和苹果15一样。即使未来发布新手机，但很难迭代，因此保质期和价格保证期会更长。
第六个问题是老房子慢慢开始出现质量问题。以前青岛的房子好卖，开发商就胡乱盖房子。尤其是一些高周转时期的新房，已经开始出现渗水、下水管道堵塞、地暖不足等问题。这些问题即使你看一遍房子也看不出来。当你到达的时候，所有的痛点只有身在其中才能感受到。
第七个问题是财务属性。
如果你现在买二手房，十年以上还可以按揭，但是再住五六年之后，这套房子的贷款期限就变成七八年了，每月的月供也随之增加。还款压力会变大，而银行对此不负有责任。老房贷款也非常谨慎。下一套房子就无法使用贷款杠杆了，买房的兴趣就会大大降低。
这些痛点是二手房永远无法改变的痛点。
但我们看到新房的痛点：位置差、配套设施薄弱。
诚然，很多新房都无法达到步行上班的目的，但坐地铁半小时上班真的难以忍受吗？否则下班后半小时内不准使用手机。地铁上不能用吗？
关于书包问题，浮山后在闹出之前并不是一个学区。如今，许多重量级的九年一贯制学校都建在优质房地产旁边。如果你穿过一条小马路去学校，你的孩子就能得到充足的睡眠。这不是比去浮山补习大班更好吗？
说到购物，如果已经有人了，还怕没人卖菜，或者商场开不了店吗？看看现在的市中心，你心里就有答案了。
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