文/庞无极
各大城市国资收购商品房步伐不断加快，近期珠海、广州、深圳、沈阳等城市均密集披露相关方案或进展。
国家队“购房”是地方国有企业直接收购开发商已建成但未售出的商品房，用作保障性住房。今年5月17日，房地产行业迎来了史无前例的政策“组合拳”。其中，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成但未售出的商品房，用作分配或出租的保障性住房。
作为去库存重要举措之一，业内认为，国家队“房集采”不仅有助于保障房增量、缩短建设时间，还能有效消化市场库存，促进房地产市场企稳回升。但这一做法也面临资金、价格、需求等多重因素的挑战。
珠海百亿元“大动作”
珠海市近日披露逾百亿元存量商品房收购案，珠海华发实业股份有限公司公告，拟与公司控股股东珠海华发集团有限公司或其子公司开展存量商品房及配套停车位交易业务，交易总金额不超过人民币120亿元。
华发集团是珠海最大的综合性国有企业集团，实际控制人为珠海市国资委，公告显示，此次收购的存量商品房将用于增加保障性住房、人才住房和商业租赁住房供给，助力珠海构建租购并举的住房新格局。
此外，深圳、沈阳、广州等多地近期均披露地方国资入市收购商品房的计划或进展。
据中原地产研究院统计，截至7月底，全国已有超过60个城市出台国资收购现有商品房作为保障性住房的政策，其中包括广州、重庆、杭州、郑州、长沙、天津等特大城市以及庐江、济源等县区或县级市。
这一动向与有关部门的部署一致。6月20日，住房和城乡建设部召开相关会议，宣布将推动县级以上城市大力有序有效开展已建成存量商品房收购转为保障性住房工作。业内认为，今年下半年，商品房收储工作将进一步加快。
“按需订购”，目的明确
记者发现，今年以来，大部分国资在存量房收购、保管上都遵循了“按需订购”的原则，收购的存量房用途大致有三点：
一是利用收购的存量住房增加租赁住房供给。
珠海、重庆、南京等城市均明确将收购的存量房作为租赁住房使用，今年2月，重庆嘉寓公司及重庆建寓住房租赁基金收购4207套房源拟投入租赁市场；6月底，重庆首个通过收购存量房获得的租赁项目投入使用。
今年南京已启动两轮存量房“以旧换新”试点，南京安居建设集团为主要收购方。南京安居建设集团此前透露，首批试点收购存量房2000套，并计划引入符合条件的单位进行租赁经营。
二是将收购的存量商品住房纳入保障性住房体系。
这是地方国企“拿房”之后的主流做法，比如在郑州，当地政府牵头以国企平台城发集团为载体，收购居民二手房，然后改造成保障性租赁房。
沈阳市近日启动现有商品房转制为保障性安居工程建设，加快构建“市场+保障”房地产发展新模式，缓解本市新市民、年轻人、工薪阶层、引进人才等住房困难。
福州安住发展有限公司是福州市属国有企业，主要承担着福州市存量房改建为经济适用租赁住房的任务。据了解，该公司此前已收购存量房约5000套。近日，福州安住发展有限公司又收购了约27万套存量房，该公司以1亿元的价格打包收购了154套住宅。
8月7日，深圳市安居集团有限公司发布关于收购用作保障性住房的商品房征集公告，征集范围为深圳市范围内（不含深汕特别合作区）的商品房住宅、公寓、宿舍等，优先收购未售出的整栋或整套、可封闭管理的楼盘（房源）。
据中指院统计，目前已有10余个城市发布征收商品房作为保障性住房的通知。
越来越多地方公开商品房收储细节。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，以深圳为例，商品房收储意味着当地保障性住房“以购代建”模式的开启。深圳的操作标准与其他城市类似，包括建筑完整、地段优越、户型符合保障性住房要求、配套齐全、房产证齐全等。
三是将征收的现有房屋作为定向安置住房。
广州市增城区此前发布关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）商品房安置房合格申请征集的公告，公告显示，该铁路项目拟以市场化方式采购商品房作为项目安置房住房资源，并向社会征集符合条件的居住用房资源（房地产公司），再按相关程序选定安置房社区（房地产公司）。
存储也面临挑战
国资“收房”步伐不断加快，但也面临不少挑战。
中国指数研究院常务副院长黄宇指出，当前房地产市场的政策方向是“促需求+去库存”，“去库存”的相关政策有利于缓解企业的资金压力，同时也有利于市场人气的回暖和增加保障性住房的供应。
但在实施过程中，黄宇指出，收储目标对象的选择面临一定的挑战，收储价格的确定是收储协议达成的关键问题，价格过低，房企参与的积极性就会降低；价格过高，房企的参与热情就会降低，政府也难以承担相应的后果。
同时，收储可能面临供需错配的问题，从城市分布来看，在一些房地产开发商库存压力大、销售意愿强的城市，配售保障房需求相对有限，国企收储规模可能相对较小；在一些配售保障房需求相对旺盛的城市（一线、核心二线城市），市场库存水平可能不高，房地产开发商折价出售存量房的意愿相对较低。
此外，资金成本也是影响企业可持续性的重要因素，目前国企收购存量商品房有央行3000亿元保障性住房再贷款支持，但再贷款年利率为1.75%，若考虑商业银行贷款浮动利率，国企收购存量商品房的成本为1.75%，资金成本在3%左右。
黄宇指出，如果加上装修、运营等成本，实际成本可能更高，因此在存量房改建为廉租房的过程中，需要财政补贴，实现收益平衡。
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