今年上半年全国商品房库存虽然有所下降，但仍然处于高位。
在此背景下，“国家队”开始限购，以加速去库存，缓解开发商压力，活跃房地产市场！
珠海、广州、深圳等城市已开始行动
2024年8月9日收盘后，A股上市公司华发集团发布《珠海华发实业股份有限公司关于与华发集团继续进行存量商品房交易暨关联交易的公告》。
公告显示，华发集团拟与珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含符合预售条件的房屋，统称“存量商品房”），交易总金额不超过120亿元。
公开信息显示，华发集团为华发集团的控股股东，公司实际控制人为珠海市国资委。
本次交易具体方式包括但不限于商品房直接出售、房地产项目公司股权出售等，价格将以具备相关资质的资产评估公司出具的资产评估报告为依据，确定最终成交价格并签订正式合同。
本次交易将有助于珠海加快住房租赁供给侧结构性改革，盘活存量住房，有效增加保障性、人才性、商业性租赁住房供给，构建租购结合的新型住房结构。
简单来说，珠海市国资委旗下的华发集团拟斥资不超过120亿元，从其控股公司华发集团手中收购商品房及配套停车位，用于作为保障性住房和人才住房。
华发集团在公告中表示：“本次交易是积极响应党的十九届三中全会关于‘加快建立租购并举的住房制度、加快构建房地产发展新型模式’的工作部署，助力珠海加快住房租赁供给侧结构性改革，构建租购并举的新型住房制度。本次交易对公司存量资产盘活、销售及现金流增长将产生积极影响。”
此前，2024年8月8日，华发集团、安居集团与中国建设银行广东省分行签署战略合作协议。
根据协议，中国建设银行广东省分行将向安居集团提供总额不超过200亿元的综合银行授信支持，三方将在传统金融业务、安居房业务、住房按揭业务等领域加强合作。
事实上，除了珠海国资委实际控制的华发集团外，广州、深圳等地也纷纷启动房源收集。
5月底，广州市增城市政府宣布，将公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的商品房安置房申请，即向社会公开征集符合条件的住宅房源（房地产公司），并按照相关程序选定安置房。
8月7日，深圳市国有企业、保障性住房经营机构深圳安居集团官方微信发布一则关于收购商品房作为保障性住房的征集公告。
通知称，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，按照“市场化、法治化”、双方自愿的原则，深圳安居集团所属企业拟购买商品房转为保障性住房，目前，商品房转为保障性住房项目正在深圳市公开征集中。
中国房地产研究院的数据显示，截至7月底，全国已有超过60个城市出台地方政府或国有企业收购二手住宅建设保障性住房的政策，其中既包括广州、重庆、杭州、郑州、长沙、天津等特大城市，也包括庐江、济源等县级市。
期待有更多城市“国家队”挺身而出，加入到收房队伍中。
库存水平处于历史最高水平
而“国家队”疯狂买房最重要的原因，还是在当前房地产行业环境下，商品房库存处于历史高位。
根据国家统计局月度公布的全国商品房待售面积数据，在房地产市场跌至2010年低点的2015年末，全国商品房待售面积达到历史最高点71853万平方米。
随后在一系列去库存措施之下，商品房待售面积开始下滑，2019年末、2020年末均跌破5亿平方米。
从2021年开始，全国商品房待售面积开始新一轮增长，截至2023年末已达6.7亿平方米，接近2015年末的历史高位。
随着时间进入2024年，今年前两个月全国商品房待售面积进一步增加，截止2024年2月底已达75969万平方米，超过2015年末的库存量，创历史新高！
而后从3月份开始，在一系列房地产“救市”政策之下，库存量有所减少，截至2024年6月底，待售面积为7.3894亿平方米。
虽然3-6月库存面积开始下降，但7.3894亿平方米的库存量仍然超过2015年底，处于历史高位！
库存高企最直接的影响就是开发商现金流减少，库存大量积压，导致开发商现金流不足以偿还债务，影响开发商新增投资，进一步影响土地市场和固定资产投资。
因此，这一轮房地产市场去库存已经开始了！
在这一轮房地产市场去库存中，此前出台的政策更多是通过降低首付、降低利率、取消限购等方式鼓励消费，但效果有限，因此“国家队”也纷纷开始收房。
从目前来看，地方国资平台主要通过国资平台公司收购房屋，收购的房屋用于安置房、保障性住房、人才住房等，对完善住房体系发挥了重要作用，同时也可以去库存，缓解房地产市场的下行压力。
对于开发商来说，向“国家队”出售一批房源，虽然在价格层面可能会影响利润，但可以实现现金流的恢复，确保债务偿还、在建项目交付、公司正常经营获得充足的资金支持。
当然，大家关心的是买房的资金从哪里来？
此前，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励和引导金融机构支持地方国有企业按照市场化、法治化原则，以合理价格购买已建成但未出售的商品住房，用于分配或租赁保障性住房。
截至二季度末，金融机构累计发放租赁住房贷款近250亿元，央行审核发放再贷款资金超过120亿元。
西安的压力在于商业写字楼和工业园区
具体到西安，是近年来全国房地产市场相对较好的城市之一，无论是房价的稳定性，还是销售周期都比较平稳。
7月初流传的一份全国百城新建商品住宅销售周期报告显示，全国100个样本城市中：
新建商品住宅销售周期超过100个月的城市有15个，范围在152.2至100.2个月之间；销售周期超过90个月的城市有6个，范围在98.5至91.3个月之间；销售周期在73.2至50.1个月之间的有24个城市；销售周期在49.5至31.7个月之间的有30个城市；销售周期在29.3至21.8个月之间的有22个城市。
根据该数据，西安的销售周期为24.3个月，在100个城市中排名第94位。
前瞻顾问发布的数据显示，截至2024年7月底，西安市已认证商品房库存709万平方米，销售周期12.2个月。
可见，虽然今年以来西安市商品住宅库存有所增加、销售周期有所提高，但当前西安市商品住宅销售周期在全国仍然处于较低水平。
西安目前去库存压力主要在商业、写字楼、公寓以及各类产业园区。
商业、办公、公寓等物业的库存水平居高不下，大家都切身感受到了，尤其在目前的环境下，这类产品的销售难度进一步加大。
很多人可能没有关注过各个工业园区的库存情况。
事实上，随着过去几年新兴产业的发展和政策的支持，各地纷纷建设各类产业园区，力图通过政策优惠、资源聚集等方式吸引更多的企业和资本入驻。
例如：光伏产业园、大健康产业园、数字经济产业园、文化创意产业园、新能源产业园、装备制造产业园、新材料产业园、生物医药产业园等。
但随着经济增速放缓，各类产业园区建成后定位严重同质化，入驻支撑企业不足，城市、区域、园区之间的招商竞争愈加激烈，争夺稀缺的企业资源，但大量企业资源仍处于空缺状态。
这部分库存是后续流程中去库存最困难的。
工业园区去库存需要政府、企业、资本的共同配合，但更重要的是要依托经济和产业的发展。
这一切都需要时间。
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