北京一个小四合院的入口。摄影：董红艳
私人平房是北京二手房“老、破、小”的典型代表，它们房龄老、户型小、居住属性弱，但学区资源好、总价低，常常被买家用来“占学位”，单价超过20万/平、总价超过300万的现象一度十分常见。
在目前的市场环境下，洋房市场走势也发生改变，普遍降价，有的房子降价幅度高达100万元，有的房子降价后也迟迟没卖出去，越来越多的洋房一改以前破旧不堪的形象，换上精装修“面纱”。
不少业内分析人士认为，北京平房作为学区房价格普遍下跌，一方面和目前整体市场环境不景气有关，另一方面学生数量减少，招生政策也有所调整。至于平房精装修，业内人士认为这可以改善部分房屋的居住属性，也能加速市场成交。
洋房价格下跌数百万元
虽然北京的平房90%都是公有住房，私人平房总体数量较少，但由于其总价低于楼房，且学校学位不那么紧张，所以仍然保持着较高的市场活跃度。
“现在平房价格降了，去年卖350多万，今年就卖280、900万左右。长桥小学附近一套14平米的房子，今年卖250、600万，还是卖不出去。十三中附属小学有一套18.8平米的房子也在卖，去年总价358万，今年卖280万，都这么久了，也没卖出去。”在平房中介工作的周倩帆（化名）向华夏时报记者感叹。
另一家洋房中介公司员工张诗逸（化名）告诉《华夏时报》记者，近几年北京的洋房价格下降明显，“除了雷锋、西什库，红庙、奋斗两栋楼的房价降得少一些，其他几栋的房价都降了不少。”
“降价幅度最大的是南城的平房，比如炭儿胡同小学，降价幅度就超过100万元。”周千帆说，就连一向坚挺的北城平房，也不再像以前那么“抢手”，300万元以内基本买不到房子，今年雷锋小学有150万到600万元的房子，皇城根小学有200多万元的房子，一共才200多万元。”周千帆告诉记者。
对应的学区是长桥小学，北京护国寺大街附近的这套13.8平米的平房售价为226万元。“去年这套旁边的平房卖了260万元，今年也卖了同样的价钱，以前房价降到240万元，现在又降到226万元了。”张世义还告诉记者：“如果在南城大栅栏买平房，可以上实验一小，总价能上100多万元。”
记者走访了位于北京西城区鼓楼大街附近的一套16平米的在售平房，这套房子的学区是什刹海鸭儿胡同小学，据经纪人介绍，这套房子目前的价格约为258万元。“这258万元还包括10多万元的土地出让金”，经纪人补充道。
对于平房价格下跌的原因，周千帆认为，平房市场也受到整体二手房市场的影响，房价普遍下跌，购房者宁愿买高不买低，而且高层房价下跌后，也有一部分购房者转而购买高层。现在政策有所放松，但对高层更为有利，对平房市场不太有利。
成交数据显示，北京二手房市场成交量有所回升，但成交均价仍较低，据安居客发布的监测数据显示，2024年6月，北京二手房均价为49279元/平方米，环比下降1.4%。8月8日，北京二手住宅网上签约542套，截至8月8日，共成交3232套，同比增长45.85%，但较7月同期的3534套下降8.55%。
除了整体市场影响，洋房背后的学区资源也发生改变。和硕研究院首席分析师郭毅在接受华夏时报记者采访时表示，洋房居住体验感相对较差，洋房大多为单间，成交大多是因为附带学区资源，相比其他住宅户型，单价高，但总价低。随着北京学生数量的减少，以及北京学区大规模划定，买洋房后考入名校的概率有所降低。此外，东西城各区也有针对性的招生政策，买房晚、开学晚、户口登记晚的家庭，考入相应划定学校的难度加大，因此洋房附加的教学教育资源有所减少。
一边在电话里和买家沟通签约事宜，一边领着意向买家逛弄堂，盛夏的张诗逸依然忙碌不已。张诗逸告诉记者，“现在看房的人还是挺多的。”
对于未来的走势，周千帆认为：“估计未来两年洋房销量还会继续缓慢回升，但回升幅度有限。”张诗逸称，洋房比楼房晚卖更容易，如果资金充足，最好现在就买，之前买洋房已经是非常好的时候了，现在价格已经降到最低了，“就这样了。”
郭毅指出，北京内城区还可能进行原拆改建、拆迁搬迁等，整体来看，未来北京平房成交量或将有所下滑，但市场仍在；价格方面，随着学区属性的逐渐弱化，平房市场价格也将维持在较低水平。
精装修促进成交
记者注意到，目前洋房中介发布的房源中，越来越多的洋房不再是以前破旧、凌乱的景象。为进一步了解情况，华夏时报记者走访了东、西城的多处洋房。
穿过狭长的巷子，推开一扇红漆小门，记者来到北京市什刹海区大石北胡同里一栋约20平方米的平房前。
房子刚刚装修完毕，改建成复式一居室，全新的黑框铝合金门窗，全屋米色与草绿色的清爽配色，时尚的长虹玻璃卫生间门和二楼围墙，一改以往“破旧狭小”的形象，如今焕然一新，小平房内洗手池、洗衣机、电磁炉、抽油烟机、餐桌、柜子、淋浴、吊灯、床垫一应俱全，可实现“拎包入住”。
改造后的洋房外观。 董红艳 摄
改造后的洋房内部。 董红艳 摄
改造后的洋房内部。 董红艳 摄
张世义说：“这套洋房目前售价约315万元，自己住是没问题的，后期还可以开天窗增加采光，如果出租的话，每月租金在5000元左右。”记者注意到，周边还有其他几套与张世义介绍的装修类似的洋房。
当被问及装修能否使洋房升值时，张诗逸告诉记者，房主精装修的目的是为了让房子更有卖点，并不能提高价值，所有房屋装修完工后价值都会打折，买家要支付一半的房款。
走在巷子里，记者注意到一辆载着装修材料的货拉拉车，洋房院落的墙上还摆放着刷着白腻子的木梯。周千帆透露，十三中附属小学的这套18.8平米洋房最近也经过装修，变成了阁楼，全屋地暖，一室一厅。借着新政策在北京房地产市场的火爆，挂牌价被上调至298万元，但“实际成交价还是原来的280万元，可以卖”。
这套精装修洋房成功吸引了买家的目光，张诗逸告诉记者，房子右侧一套洋房“没装修的话要三年才能卖出去”，不过已经有客户付了定金，具体价格目前正在商谈中。
郭毅表示，带装修出售洋房，提升了洋房的住宅属性，当住宅属性强于学区属性时，洋房低总价的优势才能更加凸显。洋房将进行装修，结合优质的区位价值、丰富的周边配套资源、低总价，装修将有利于洋房的市场成交。
“以前平房卖房就是为了卖度，不注重装修。但现在平房要讲究亮点和卖点，装修好之后可能更容易卖出去。而且，即使装修好之后卖不出去，也可以暂时出租出去，获得一些收益。”周倩帆向记者分析道。
不过，并不是所有的洋房都适合装修。张诗意告诉记者，洋房面积越小，业主越不愿意装修，面积太小住不下只能占个坑安家。“洋房背后最大的价值就是学区，学区好价格就高。其实买洋房不用太在意装修，确认好区域，找对房子就行。”
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