北京的张哥从事房地产行业20年了，对这个行业的来龙去脉了如指掌。我不是所谓的“专家”，但我会用我20年的实践经验来解答大家的疑问。
一
问：
在现实压力之下，我想问大家一个问题，我是白塔寺的居民，有幸能参加这次撤离，跟撤离办的工作人员沟通后，他们说争取给我两套两居室，广安康润家园，我的平房14平米，我当时很高兴，打算两年后租出去再卖。
但现在有点犹豫，因为二套房要自己付钱，还要借钱，现在房地产市场这么差，怕压力太大，还要还钱过日子，怕亏本。而且听相关人士说，白塔寺这块地很值钱，也许等经济复苏了，还有机会拆迁，价格可能更高。
一个：
1. 我的看法不一样，如果经济不复苏，那么可以大规模拆迁重建，从而拉动GDP和消费，然后把地块高价卖掉，如果经济复苏了，说明政府有钱，不一定卖地的钱就值。而且按照规划，核心区应该先保护起来，没必要冒着世界不认可的风险。
按照现有的政策，除非是政治任务，否则必须按照2021年目录来，二环路以内禁止新建1万平米以上的住宅、商业建筑。棚户区改造安置房理论上可行，但没有商业建筑就不行，谁来投资赚钱？就算不建安置点，拆迁后不准建住宅、商业建筑，连央企总部都不准，连建三甲医院都不准。也就是说，拆迁不能成为商业行为，那拆迁钱谁来出？？
2.可以参考虎坊桥的虎坊路小区，也就是俗称的“建筑大院”，是天安门修建时建的。拆迁已经进行了好几年，方案也有很多版本。但是因为不允许商业活动，连边缘的都不允许。连文化馆都不允许。所以最后还是改成了“文化保护小区”，也就是说肯定不会拆。白塔寺遗址本来就是保护区，所以几乎没有拆迁的可能性，只会腾空，这只能是政策调整。
3、这个政策比之前的“共有产权房”强很多。康润家园的性质是“按经济适用房管理的安置房”，也就是俗称的“二类经济适用房”。质量和公房差不多，但是流动性强很多，拿到房证就可以交易。另外税费也低很多，只需要3%的土地出让金。公房几乎没有流动性，而且有5年的限制，过了销售期想卖也要申请，然后卖给符合条件的家庭，价格肯定不会是市场价。
康润花园现在单价才四万出头，就算扣除费用，也至少值四万，前几天给几个拆迁户算了账，就算扣除三成补偿，也算划算，不管你有没有能力住，先把握这个机会吧。
就算以后经济不好房价跌了，400万的三室一厅，140万买房也划算。我不相信房价还能再跌35%，租售比也撑不住。而且就算跌35%，也不亏，反正钱白丢了，就是少了点利息而已。不过现在利率多少？2.5%差不多。
康润花园位置中等，优点是离丰科园工业区不远，西边有商务写字楼，缺点是地处两区交界处，规划实现较慢，离地铁也较远，只能寄希望于九号线一号线南延线和31号线。不过对于安置房来说，这个位置还可以，可以接受，不算亏。
4、这是我的看法。拆迁几乎不可能，这次不走，只能希望下次撤离的政策好点。但怎么好点呢？算价的公式不会变，也就是说这次几乎不可能走。不可能再给钱了。楼盘品质不能提高，也就是不可能给商品房。那么唯一的办法就是改善安置房的地段，比如在北五环地区买高价地。但谁敢预测这个呢？啊？我不敢说什么，你自己判断吧。
仅供参考。
二
问：
你知道莲溪佳苑吗？就是莲花桥那栋黑白相间的楼。我知道它因为设计怪异所以很便宜，但它是海淀产权，所以优势也是便宜吧？我看过那个小区，我觉得既然是空的，有没有改造计划？因为小窗户是通向楼道的，能不能开？其他的问题只是门面的问题。如果计划通过，进行改造，能不能做？你觉得有可能吗？
一个：
1、我觉得可能性不大，抄底或者回吐什么的就别想了。因为这个小区已经验收过了，手续齐全，改造门面的可能性不大，也不可能去报批。
2.你知道盘古大观吗？它是鸟巢旁边的标志性建筑，曾经引起过政商大案，曾经的造型像“龙头”，不管怪不怪，但已经建成很多年了。
可结果怎么样？拆迁，就因为没有按照审批的方案建设，不管怎么样都要修复，这就是成功审批的手续的重要性，所以黑白邪魔就算有翻修的需求，也没人会给他们办手续。
3. 这么说吧：这个社区早在 2008 年就设计并开始动工，但在 2010 年引发争议，被评为“最差设计”，当时舆论一片哗然，大家都觉得太过怪异，呼吁改变设计。
而且当时只建了两三栋楼，其他都是刚挖好的，也就是说有修改的可能。但停建一段时间后，小区还是按照原计划继续建设，因为已经拿到了批文，不可能再修改了。所以当年没做的事，在如今项目管理越来越严的年代，修改起来就更难了。
4. 我也觉得政府可能在想办法，但是十几年都没解决，难度可想而知。哦，还有一件事，这个小区原本是经济适用房小区，但是因为舆论的负面影响，他们想在建好之后改变建筑性质，可能是改成公司宿舍，也就是不对外开放。但是大概因为改造不成功，他们只好忍痛放出一栋房子。我们也没办法。
5、总之，如果真的喜欢就买，具体价格不知道，应该是市场价，作为海淀学区房，还行，其他的就别想了。
仅供参考。
…
我先说一下这个话题，很多人不理解，为什么会有这么奇怪的建筑？而且它其实是经济适用房，就是给低收入有需要的人提供的保障性住房，是不是太不厚道了？
确实如此。因为这是公屋项目，一般都是土地产权单位设计、建设，外来者不太可能参与竞争。后果是什么？就尽量节省成本把项目做完。只追求节省成本，不追求结果。
开发商不是故意这样设计的，但肯定是为了省设计费，所以他们当时找了一家设计公司，这家设计公司的负责人是行业专家，大师级的。但这种项目，他不可能亲自负责，只是让刚进公司的年轻人练习，根本没人会当真去检查讨论。于是这个年轻人还真就练习了，然后也不知道为什么就去应聘了，干了之后才发现，这事儿确实有些蹊跷。但事已至此，难道还能把西湖醋鱼改成剁椒鱼头吗？
对了，有人说这个小区是日本人设计的，其实不然，设计单位是国企，大师级的领导也是中国人，不过是在日本留学的，另外这里也没有什么黑幕，但各方都不讲究，因为是经济适用房，我们看重的是它的经济性，而不是它的实用性。
反正就这样了，跟军事机密没关系，小窗还是窗，想看就看，小眼睛还是有焦距的，既然通过了审批，说明在安全等方面都合格了，就是长得不好看而已……
仅供参考。
三
问：
大兰坡地铁站附近**公寓可以买房子吗？算小产权房吗？如果房子拆迁，大产权公寓可以给三倍补偿。这种产权能给多少有标准吗？现在我朋友想过户房子，合同可以公证吗。
一个：
1.这个公寓我不清楚，但是绝对是小产权房，这种交易不受法律保护，买不买都是你自己的事情，从法律角度上来说，是不能买卖的。
2、拆迁三倍赔偿从何而来？都是扯淡，开发商和中介要卖房子，业主要壮胆，真要三倍赔偿，开发商就懒得卖房子了，那我们干嘛不争取拆迁呢？
小产权房没人给补偿，或者没有标准，最好的是按原价退还，中等的是给一点搬家费，最常见的是限期搬走，否则就拆迁。
3.合同可以公证吗？ 大概不可以。就算可以公证，也只是证明你签的合同形式而已，至于合同内容本身，是违法的，如果没有人公证，那也没用。比如你要买一辆走私车，谁可以公证？公证有用吗？
4. 另外，大兰坡附近有个“供水小区”，20多年前就成了小产权房，据说是韩国人开发的。但前几天被拆了，强拆没有补偿，这个还有些手续，只是工业用地，但性质被定义为“违章建筑”，所以没商量就拆了。
另外，由于这种房产交易不受法律保护，所谓的合同是可以撤销的。你买了之后，如果房价涨了，原房主可能会要求你退房，如果房价跌了，你也能要求原房主退钱。一切皆有可能，只是不太可能转为正式房主，或者拿到三倍的拆迁补偿。
仅供参考。
四
问：
我们计划在西城区二环以内买房，重点关注了淘白和新街口区域，其他区域要么太贵，要么太旧，暂时不考虑，目前比较热门的是淘白区域、陶然湖景、中信城，但超出预算：新街口区域~御桃园、新街口西里，都有相对理想的房子。
新街口是中层小三房，但属于经济适用房，而御桃园是一层大两房，选择起来有些困难。能给些居住和流通方面的建议吗？或者有更好的小区推荐吗？百忙之中抽空帮忙看看。
一个：
1、谁能给点居住和流通物业的建议？能给建议的都是大骗子，居住体验还是要看自己的喜好，没有标准，房子是用来住的，自己喜欢的才是最好的。
同类产品流通属性都一样，只要没有瑕疵，都是一样的，没必要排序，别听那些胡说八道。北京影响流动性的就是价格，只要价格合适，流动性就好。当然，上市期间也有排序，新房质量好排在老房前面，但价格也要看价格。
在城区，保障房无所谓，无非就是商品房转售的税费，也就是说还是看价格，不影响流动性。
2.另外我只能从保值的角度说几句，你的需求是典型的学区房和自住房，所以帮不了你。
仅供参考。
五
问：
太阳城、鸿禧泰、火星花园、秋马该如何选择？我对学区没什么要求，从生活品质角度来说，我想要一套3000万左右，200平以上，四房以上，有两车位的房子。
一个：
1.没有学区要求，所以以前两种为主，太阳城完全没有学区溢价，鸿禧泰几乎没有，火星花园大部分都有但是价格也不算太高，秋马没有溢价但是价格走势正常。
2. 那我先看看太阳城吧，它升值速度在北京排第一，而且很少有不涨价的房子，也就是说住在那里很划算。现在你就知道了。或者你可以跟学区房对比一下就更清楚了。
仅供参考。
买房就能致富的时代已经过去了，选对房子，避开陷阱，才能享受资产增值带来的收益！
本站候鸟号已成立2年，主要围绕财经资讯类，分享日常的保险、基金、期货、理财、股票等资讯，帮助您成为一个优秀的财经爱好者。本站温馨提示：股市有风险，入市需谨慎。
暂无评论