2024年7月29日，从售楼处可以看到鼎瑞嘉园的部分楼宇。该项目于2022年11月停建。（南方周末记者魏翠翠摄）
2024年6月下旬，周伟与开发商签订了退房退款协议后，终于松了一口气。
此时应该交付的房子距离完工还有很长的路要走。他和其他 30 多名业主最终设法拿回了损失的退款。
这个故事很快在网络上传播开来，一个月后，周伟也在社交媒体平台上看到了它。
周伟在南京市江宁区禄口机场附近的珠江四季城鼎瑞嘉园购置了一套房子，近日，这群购房者的经历被媒体形容为“全国首例住宅项目停建后被政府集中撤楼退房的案例”。
其实烂尾楼退款早已存在，但鼎瑞嘉园的特别之处在于由政府协调，不过即便从这个角度来看，周伟及其团队也并非真正的国内首例。距离鼎瑞嘉园2公里的珠江四季城另一处楼盘月明花园业主曾磊，在2023年也经历了几乎同样的故事。鼎瑞的新闻在2024年7月发布，28日下午转入月明业主群后，引发了业主群新一轮的讨论：能否借此机会追回开发商一年前就应该返还的利息？
相比其他购买烂尾楼的购房者，南京珠江四季城的购房者也算是“不幸中的万幸”，这起案件也点燃了部分购买烂尾楼购房者的希望，他们能不能复制珠江四季城购房者的“成功”？
预计
32岁的曾磊来自河南，2017年来到南京，与妻子在同一家航空公司担任空姐，2021年两人计划结婚买房，由于公司靠近南京禄口国际机场，考虑到工作性质和经济状况，曾磊和妻子决定在机场附近买房。
看了周边四五个楼盘后，他们发现新房均价差不多，都在2万元/平米左右。曾磊妻子看中的是珠江四季城的户型，四叶草造型，面积约100平米，4室1厅，“以后父母双方过来探望孩子也方便。”
珠江四季城位于南京江宁区禄口空港新城，距离禄口机场约10公里，紧邻如意湖、地铁S1号线香玉路北站，项目虽然距离南京市中心较远，但紧邻机场，是禄口规划的重要组成部分。
根据规划，到2025年，禄口将打造成为南京主城南部中心新增长极，容纳“百万人口、千亿产业”，空港新城将依托禄口机场，整合航空产业链上下游资源，聚焦航空货运、航空制造、跨境电商等产业，引进和培育一批龙头企业。
2020年9月，珠江集团拟投资100亿元与空港管委会（下称“管委会”）合作，打造90万方大型城市综合体，包括商业中心、研发办公、住宅及相关配套设施，具体分为5个地块，其中G98、G104后来分别被命名为月明嘉园和鼎瑞嘉园，寓意退房退还，涉及两处物业。
月明由9栋楼组成，于2021年9月开盘，曾磊在开盘2个月后签订了购房合同，选择了6号楼7层的房子，总价203万元。
曾磊在掏空了6个人的钱包，又向亲朋好友借了20万后，终于凑齐了61万的首付。虽然每个月都要还贷，但想到婚后能住上自己的新房，就意味着终于结婚了。曾磊对在这个城市扎根充满期待。
当时，曾磊对禄口的未来也非常有信心。2017年来南京之前，他在虹桥机场工作了几年，亲眼见证了虹桥机场周边地区的升级发展，当地的房价也从最初的两三万涨到了三四万。他的直觉告诉他，同样的情况极有可能发生在禄口机场。
葛天也有同样的期待。
1995年出生的葛天，大学毕业后从安徽来到南京从事机械设计工作，他的公司位于江宁区秣陵街道，距离珠江四季城只需15分钟车程。
葛天和妻子2021年9月登记结婚，半个月后在月明买了一套85.68平米的房子，总价170万元，首付52万元。他们家境普通，还有弟弟妹妹在上学，首付只能凑齐，结婚证和买房同时进行，也考虑到两个人的贷款额度较高。
珠江四季大悦城的国资背景，成为购房者的重要考虑因素，葛天回忆，售楼处在推广楼盘时，就把它作为一大卖点。
所谓国资背景，是指珠江四季大悦城的开发商和空港管委会的关系，悦铭由南京鼎铭置业有限公司开发建设，其中代表国资的南京空港新城城市开发建设有限公司持股49%，珠江集团持股51%。南京空港新城城市开发建设有限公司是江宁经济技术开发集团有限公司的子公司，而南京江宁经济技术开发集团有限公司的大股东及实际控制人就是空港管委会。
葛天了解到，月明的38位业主基本都是来自外地的90后，八成以上都有迫切的需求，“都想结婚生子”。
购房合同约定月明2023年3月竣工，竣工三个月后交付，葛天的孩子2023年7月出生，如果顺利分娩，孩子出生后很快就能搬进新房。
鼎瑞号将于2022年4月下水，约定的交付时间比粤铭号晚一年，定于2024年6月。
停工
鼎瑞退房退款目前进展如何？
珠江四季城售楼处一位工作人员告诉南方周末记者，鼎瑞的业主从6月初就开始陆续取消合同，到7月底几乎已经全部取消。
南京市江宁区房产局一名工作人员透露，鼎瑞累计认购并出售42户，截至7月29日，已有33户业主与开发商签订了退房协议，剩余9户仍在协调中。
如今，售楼处一楼大厅里还能看到沙盘模型，地上的金蛋屑和桌上剩下的金蛋见证了80多位业主买房时的喜悦。这里空荡荡的，桌椅乱七八糟地堆放着，隔壁的会议室也有些凌乱，只有一侧的小办公室里有几个人在办公。
其实，在售楼处门口就可以看到业主一直梦想着的新房，然而，它和葛天两年前看到的一模一样——塔吊静静地矗立在那里，蓝色的建筑防护网还未拆除。
细心的业主已经发现了一些信号。
买下房子后，葛天经常下班后开车去工地查看施工进度。他记得很清楚，2022年7月13日晚上，他发现工地不像往常一样忙碌，而是空荡荡的。他立即去了售楼处。在楼管处，工作人员说葛天购买的5号楼已经封顶，对方还告诉他，封顶的吉祥语横幅已经做好了，但天气太热，无法在室外进行施工。
但葛天发现，两个月过去了，现场依然没有继续施工的迹象。粤明计划建设九栋楼，其中六栋已完成主体结构，但八、九、十栋仍是平地。6月份，当葛天再次询问时，售楼处依然强调“没有大问题”。
当时网上不时传来各种消息，所以对方的话并不能打消葛天的疑虑，他担心无法按时交货，于是便和其他业主悄悄行动起来。
他们首先确认的，是监管账户资金情况。在多次提交政府公开信息申请后，2023年1月28日，他们收到了江宁区住房保障和房产局的回复，称预售监管资金账户余额为6586.77万元。这让他们稍微安心了一些。
2023年2月中旬，售楼处人员告知业主“楼盘出问题”，珠江集团、管委会与总承包方江苏苏中建设集团有限公司（下称“苏中建设”）正在协商中。2月下旬，管委会明确表示月明需要延期。
人民日报领导留言板上江宁经济技术开发区方面的回复显示，项目停工原因与苏中建设资金链断裂有关。
此后，珠江集团与苏中建设进入诉讼阶段，2023年底，诉讼有结果：苏中建设败诉。2023年9月13日，江宁区住房保障和房产局在人民网回复鼎瑞业主，当时提到，该项目正在办理更换总包商的相关手续。但至今尚无进展。
鼎瑞佳园购房者与开发商签订的商品房买卖合同解除协议。（图片由受访者提供）
斗争
房子不能按时交付，业主们开始抱怨。“这个问题不解决，我们的生活基本就散了，没法继续过下去了。”葛天说。他和妻子每月工资合计1.3万元，除去2000多元的房租和每月6000多元的房贷，两个年轻人的生活开销只剩下不到5000元。
2023年3月至6月，月明小区的业主们不断拨打南京12345政务服务热线、在人民网领导留言板留言，曾磊记得，负责与他们对接的机场管委会综治办主任丁亮曾提到，虽然他们小区业主不多，但12345接到的投诉却多达上千件。
2023年3月25日，机场管委会、房管局、开发商以及月明38位业主在售楼处召开会议，葛天记得，会上的答复是5月份重新启动招标，6月底恢复施工。
会上，发展商还提议业主更换单位为鼎瑞，预计2024年6月交付，但该地块已于2022年11月停止建设，因此大部分业主拒绝此方案，并要求退款。葛天记得，最后只有三位业主同意更换。
江宁区住房保障和房产局在2023年4月17日的回复中表示，将督促企业加快化解建筑总承包矛盾，尽快复工。
除了线上渠道，他们还到管委会、江宁区住房保障和房产局、江宁区信访局、南京市信访局等部门“讨回公道”，5月16日，我们又到江宁区信访局、南京市信访局反映情况。
在2023年4月、5月的6份回应文件中，江宁区住房保障和房产局均强调预计当年6月中旬复工，机场管委会当时也表示已经在和开发商协商，但只能尽到监管责任，如果业主想取消购房，可以和开发商协商，如果对方不同意，可以提起诉讼。
葛天考虑起诉，但打官司通常要几年时间，而且成本很高，就算赢了也不一定能拿回本金。房产律师建议他们谈判，最终业主放弃了诉讼。
葛天曾经看不到希望，身心疲惫的他在2023年5月10日的夜晚写道：“作为普通人，我们的很多梦想都寄托在了这栋小房子上……现在我们要跨越各种看不见的大山，甚至想象、触摸都成了一种奢侈。”
过渡
2023年5月20日晚，有人在业主群里传达了与丁亮通话的大致意思：管委会已经和开发商协商好了，预计下周会有初步方案，后续会和房管局、银行等进行沟通。
转折点出现了，业主们感觉他们的团结取得了成果。葛天向南方周末记者展示了他们的协作文件，上面涵盖了他们在不同时间点的任务安排，比如拖延怎么处理、拒绝收房怎么处理、强制交付怎么处理等等，各种文件规定都整理得很详细，每一步行动计划也都条理清晰。
月明业主的诉求很明确，就是解除合同、退款，而管委会与开发商的谈判也始终围绕着这个目标进行。
五天后，初步方案出炉，业主们如愿以偿，截至2023年6月14日，月明大部分业主到售楼处签订了《房屋买卖合同》解除协议。
去银行办理放款手续、去房产局注销登记……经历了这一系列过程，葛天终于在2023年9月收到了退还的首付和本金。
拿到退款后，他们的生活又重新开始。曾磊夫妇重新找房子时格外谨慎，“我们只看全装修、可以交房的房子，室内装修也快完成了。”
2023年11月初，曾磊和妻子选中了一处距离珠江四季城仅2公里的小区，两年前他们刚买房的时候，这个区域还没有开盘。
曾磊的新家离如意湖更近，环境更好，面积也多了10平米，成本也少了10万元，但这很难用“因祸得福”来形容，他宁愿没有经历过。
目前，新房已经装修完毕，曾磊计划2024年9月入住。妻子即将临产，7月30日他和妻子来到新房进行大扫除，新的生活即将开始。
葛天就更快了，拿到退款后就买了一套现房，2023年底装修完毕，今年6月就搬进去住了，还在新房里给孩子庆祝了一岁生日。
月明的购房者明白，能走到这一步已经很幸运了，在他们看来，除了大家的努力，机场管委会的配合也很重要，“管委会要介入，开发商要放弃房款”。
南方周末记者2024年7月30日下午来到机场管委会，但丁亮并未出面接受采访，机场管委会新闻中心负责人强调，这是企业自主行动，政府只能起到协调作用，不能参与企业行为。“政府努力协调，企业、业主积极配合，完成了这个任务。”至于具体的协调过程以及后期如何处理这个项目，该负责人表示不便透露。
南方周末记者以业主身份到江宁区住房保障和物业局咨询时，工作人员表示，退房退款由管委会主导，业主与开发商签订协议后，会联系银行退还钱款。
事实上，2023年6月初，珠江集团负责人在回复业主的短信中就提到，“管委会尚未明确最终退房费用，正在等待通知”。
与月明的购房者一样，曾磊也想收回利息。
对此，江宁区住房保障和房产局工作人员表示，这笔利息并不在托管账户中，业主想要取回需走法律途径。
《商品房买卖合同司法解释》第21条规定，商品房买卖合同解除的，开发商应当分别向买受人、保证人返还购房款和已收到的住房贷款本金及利息。
但截至目前，月明的购房者仍在联系开发商追讨利息。
启示
全国还有大批烂尾楼，珠江四季城购房者为何可以取消购买并获得退款？
“剩余预售款是退还资金的关键”，广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉对南方周末记者解释道，一般情况下，预售款需要用于建设，才能提现，但现实中，这种情况，建设方可能配合开发商以工程款名义提现，政府和银行监管难度加大。
这也使得很多规定成为名存实亡的可能。李宇嘉指出，这与双方利益息息相关，地方政府希望开发商多买地，银行则看重开发商的高现金流。
至于珠江四季城开发商为何此前未从托管账户中提取资金，北京大成（上海）律师事务所高级合伙人莫飞解释称，有实力的开发商已经有注册资本、股东贷款和融资，他猜测珠江集团可能也有类似资金支持项目建设，目前项目尚处于前期建设阶段。
2022年年初，住房城乡建设部、人民银行、银保监会联合发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确提出商业银行发放的定金、首付款、抵押贷款以及其他形式购房款等全部商品房预售资金应当直接存入托管账户。
此后，地方政府开始加强对预售资金的监管，比如及时查看影像进度，并根据影像进度提取资金；实行双签名制，需要银行和地方政府双方签字后才能提取等等。
需要指出的是，与此前开发商资金链断裂后跑路的案例不同，珠江四季大悦城烂尾是总包商导致的，开发商可以继续经营。莫飞代理过不少房地产案件，他发现，相比其他烂尾楼，珠江四季城的开发商既有国资城投的背景，又有国内30强珠江集团的投资，因此也有退还房价的能力。“现在烂尾楼已经不是那么多了，开发商处于比较健康经营阶段。”
退款数额少也是这起案件成功的原因之一。李雨嘉指出，对于这种销量相对少的房子，后面卖出去比较困难，开发靠后续销售的收益来建房，可能会有更大损失，所以还不如暂停运营，先解决几十户搬走的问题。”
2023年4月，最高人民法院在《关于商品房消费者权益保护若干问题的复函》中写道，“在房屋无法交付并且没有实际交付可能的情况下，商品房消费者请求返还价款的请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权，人民法院应予支持。”
南方周末记者在司法文书网以房屋买卖合同纠纷、烂尾工程为关键词搜索发现，相关文书数量在2020年达到最高峰，为2387件，随后逐年减少，2023年降至678件。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对南方周末记者解释，烂尾楼的根本问题是资金问题，需要依靠融资协调机制、专项贷款等手段保障楼盘交付。地方还可以采取创新措施，比如以购代建去库存等。
严跃进表示，总体来看，烂尾楼业主诉诸诉讼解决的仅占少数，多数仍需依靠政府主导的多方位处理机制。例如，2020年，温州苍南县就处理了十多年来的多个烂尾楼，“华辰一品园”项目启动预重整程序，通过“融资+建售”模式，以3亿多元资金盘活50多亿元债务，2022年6月30日，项目完成首批业主交接。
对于南京退房案能给业界带来什么教训，李雨嘉称，关键是政府要做好及时的监测和监管，比如开发商是否有资金实力把项目做完，能否把项目卖出去等。
周伟至今未收到退税款，他表示，未来两年内不会考虑买房，如果以后一定要买房，他会买现房。
（应受访者要求，周伟、曾磊、葛天为化名。）
南方周末记者 魏翠翠 南方周末实习生 邓伟楠 列启童
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