10月3日那天, 普睿数智研究中心发布了报告。这个报告里说了这么一件事儿。“8.28”新政实施之后, 在core城市里, 核心城市中联合拿地已经成为主流的拿地方式了。你看那些典型的企业, 它们今年以来拿地规模是比较高的。这些企业9月份全口径的拿地金额大约是884亿元。
根据报告, 9月份保利发展、华润置地、中海地产、绿城中国拿地的规模相比于7到8月的月均平均水平来看, 分别出现了下降的情况, 其中保利发展下降了57%, 华润置地下降了25%, 中海地产下降了60%, 而绿城中国则下降了79%。
但是在这一个月里, 平均溢价率超过了百分之20。这说明在核心城市的优质地块仍然是央企获取土地的首选目标。同时, 中国金茂和保利置业这两个企业在9月份没有能够在土地市场上成功获得任何土地。
此外, 从9月开始, 有些地方的国有企业以及中央企业也在自己一直以来深入发展的区域里, 通过和别人一起参与竞拍土地的方式来努力地增加自己的土地储备。
建发房产和厦门国贸这两个企业, 都分别在上海以及厦门拿到了土地。招商蛇口这个企业, 也在上海还有青岛的地方参与拿地的事情了。这里头有个事儿值得注意, 就是这些企业的投资拓展力度虽然比起7月份或者8月份有所增加, 可是在核心城市拿这块地的时候, 更多地采用了大家联合起来一起拿的方式。
举个例子来说, 由招商、南山还有滨江组成的联合体, 花了64.16亿元的钱, 拿下了上海闵行古美那块地。然后, 建发这家公司联合了象屿这家企业, 一共花了70.5亿元竞得静安大宁的地块。
在最近上海的这次土地拍卖活动里面, 那些比较热门的地块, 它们的核心参与者通常都是采用联合体这样一种形式来进行参与的, 这么做的主要目的就是为了能够有效地降低自己在资金方面所面临的那些压力以及可能遇到的各种投资风险。
报告是这样认为的, 综合起来看的话, 8·28新政正在改变房企的拿地行为, 当资金占用的周期变长以后, 央国企虽然依然具备这样的资金实力, 但是他们的投资决策会变得更加审慎, 而民营房企面临的利润约束则更加强烈一些, 突破市场困境的难度也就更大, 那些能够在低溢价窗口期逆势补充土地储备的企业, 主要是现金流充裕并且可以接受较长的资金沉淀周期的企业。
在今年9个月的时间段里面, 那些在拿地方面表现得十分积极的企业主, 仍然是以处于头部地位的中央国有企业以及地方国有企业为主要构成。
根据相关的报告显示, 保利发展公司、华润置地公司、中海地产公司以及招商蛇口公司这四家常说的央企企业, 它们的全口径层面的拿地金额数字全部都是超过了四百亿元的规模, 同时, 它们的在地块方面的全口径层面的货值数据也都是超过了八百亿元的大关。
报告指出, 核心城市在投资方面的地位得到了进一步的强化, 而非核心城市的投资价值则出现了相对下降的情况。
在过去一段时间里, 有一些面向全国的企业在二三线城市仍然保持着非常大的规模投入行为, 人们支持这种做法的核心依据在于, 这类城市的地价水平比较低, 拿地成本和房屋售价之间的比率处于一个较高的状态, 同时利润表现也比较好。但是, 随着新政策的正式实施和实施, 这种一直存在的投资思路就被彻底打破了。
由于外地项目的建安成本所占比例非常高, 而且开发贷款是它们主要的融资渠道。如果未来土地分期政策的推广范围变大了, 那么依靠开发贷款来支撑投资的那种逻辑就不存在了。这就意味着, 外地项目在融资方面的优势会跟着消失不见。
与此同时, 外地项目所对应的绝对利润金额是比较低的, 并且团队的运营效率并不理想, 再加上在整体的投资额度正在不断收缩的大背景下, 企业当然会更愿意把有限的资金集中起来, 安排到核心城市里面去。
站在整体的角度来看, 城市投资的逻辑已经发生了一个变化。这个变化是从过去那种普涨时代里的规模扩张模式, 转向了在现在这种有结构性机遇的情况下的精准安排。在以前的时候, 企业会把项目铺在全国的各个地方, 以此来抢占地盘和扩大规模。
而在当前的阶段, 企业的主要做法是在核心的城市内部去筛选那些具体的板块, 并且挑选合适的时间来拿土地。这样一来, 投资的精细程度就开始变细了, 从之前只看整个城市的层面, 细化到了要看具体的板块层面。
同时呢, 投资的速度节奏也不太一样了, 从以前不断地拿地变成了一种选择时机再拿地的模式。这一种转变会把城市里面的板块价值重新估量一下, 供需情况比较健康的那些板块能够得到更多的资源支持, 而供应太多的那些板块就会面对一个时间更长的调整过程。
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