许多地方的房地产市场, 在九月这个月份之中, 其成绩单都已经公布了出来。
因为需求方面的政策一直在持续落实, 而且置换的链条也在慢慢地变得通畅，所以这几点因素都在提供支撑。在这样的情况下, 9月份的时候, 那些核心城市的二手房子的成交数量是一直在增加的, 而且变多了。特别是那二十个重点城市里面的二手住宅买卖情况, 同比来看还是继续在增长的。
新房这块市场呢, 也迎来了传统的所谓“金九”这个销售旺季。房地产企业在这个时候集中推出了很多新的房源, 再加上前面那些政策的红利效果还在慢慢传递过来, 所以那些质量好的楼盘销售速度就加快了。结果就是在市场上又看到了那种一天之内就把房子全卖完的情况, 也就是所谓的“日光盘”又重新出现了。
核心城市二手房成交持续放量
中指研究院发布的监测数据告诉我们一个情况那个情况就是, 在今年9月份这个时间段里面, 全国重点的20个城市当中, 二手住宅的实际成交数量达到了11.9万套, 这个数字和上一个时期相比增长了5.6%, 和去年的同一个时间相比增长了7.4%, 从整体趋势来说, 同比增长的这个状态一直保持到现在没有停歇, 如果我们把时间往前看一点, 看看累计的数据那就会知道, 从今年1月开始一直到9月结束, 这9个月里面重点城市中的20个城市的二手住宅成交总数是111.8万套, 同样的同比也是上涨了6.4%, 由此可见市场的需求是一直在持续释放的。
从各个城市的具体情况来看, 由于那些针对需求方面的政策效果正在持续显现并发挥作用, 所以北京、上海、深圳这几个属于核心级别的城市里, 有关二手房市场的成交数量一直在不断增加和扩大, 于是那个所谓叫做“金九”的情况就真的出现并且得到了验证。
根据网上房地产的数据来看, 在9月这个月份里, 上海地区的二手房（这里面是包含了商业性质的房产的整体的一个情况）累计进行网签的数量达到了23581套这样的一个水平, 这个数字同比增长了15.7%这样一个比例。
如果自今年3月这个时间点开始往过去追溯的话, 上海二手房的成交量已经连续地保持了第7个月都处于2.3万套以上这样一个量级的阶段。
据安居客上海进行的监测结果显示, 上一次在市场当中出现这种行情的时候, 还得回溯到2020年4月至2021年1月期间, 在那一个时候, 市场成交量连续保持了10个月的突破2.3万套的一个状态。
北京的那个二手房市场, 现在是一个稳之中带点的上升的这样的一种格局。根据那个中原地产给出的统计数据来看, 在9月份的时候, 北京二手这个住宅网签的数量到了15756套, 这个数字相比之前是上了13.7%的一个涨幅, 但跟去年同期去对比的话, 基本上是一个持平的状态。
中原地产那个首席分析师张大伟做了这么个分析, 他觉得说当前的这些市场前端的数据, 像是带看的那个量, 约谈的量, 还有门店里面客户来咨询的那个量, 这些都是同步回暖了。但是这业主主动涨房价的这个现象, 其实并不普遍, 多数呢还是以理性定价为主。
他们的目的就是为了要促成交易。拿去年同期的数据来做一番比较的话, 二手房的成交量是基本保持在同一个水平上的, 这就意味着整体的市场修复状况是呈现出一种温和回暖的状态的。
深圳二手房市场的修复, 是在同步进行的, 这点从机构的监测情况能够看到证明, 数据显示, 到了九月的时候, 深圳二手住宅的网签量达到了4455套, 环比上涨4.2%, 这一数据持续稳定在5000套这个荣枯线的水平上下晃动, 接着看一线门店里的实际签约量的情况, 结果显示, 九月份的时候, 深圳乐有家门店里的二手签约量同比上涨了27%, 创下了近七年同期里的新高。
价格这块儿, 也慢慢地开始了往下走不动了, 又开始往上面升的样子, 这事儿是跟别的消息对得上号的。
根据那个叫乐有家研究中心的地儿出来的数据来看, 到了9月这个月份, 深圳这边卖出去的二手机房子的话, 平均一个平方米要卖5.83万元, 这个数字比起上一个月来说呢, 往上涨了百分之1这么个比率, 这样就把从7月开始一直到现在的、连续掉了两个月的这种不好的走势给终结掉了。
乐有家研究中心指出, 价格的回升主要是由结构性的因素带动的, 中高总价段的成交占比有了非常显著的提升, 核心区域里的优质学区房, 以及那些稀缺的资产, 去化的速度加快了, 但是市场的分化现象还在延续, 低总价房源的议价空间仍然维持在了百分之十这样的高位上。
另外, 根据广州房地产中介协会提供的监测结果显示, 由于遇到了“金九银十”期间开发商开展促销活动导致的客户分流, 再加上中秋节假期带来的客观影响, 使得今年的9月份变得比较特殊在广州市方面, 二手住宅的网签数量为8430套, 交易的面积一共是84.01万平方米从数据变化来看, 这些数字和上个月相比出现了下降的情况, 但是如果把这个数据和去年同期的数据进行对比的话, 会发现网签套数实现了5.02%的增长, 而签约面积则增长了6.28%。
“日光盘”重现市场
就新房市场方面的情况来看, 因为房地产企业开始集中地加大供应力度, 并且政策方面所呈现出来的好处也在一直往下面传递, 在这种因素一起起作用的支撑之下, 到了9月份的时候, 新房市场也确实是进入了人们常说的所谓的销售旺季阶段也就是“金九”, 在这个阶段里面有很多质量比较好的楼盘都得到了市场的认可和接受, 所以那种一天之内就把房子卖光的所谓“日光盘”的情况又重新出现在了市场上。
根据中指研究院的初步统计, 在9月份的时候, 那些重点的一百个城市里新建住宅的成交面积大概是一千七百万平方米, 跟环比数据比起来增长了差不多百分之九, 可是比之去年同期呢, 下降了呢大约是百分之七。从分梯队的情况来看, 九月份的一线城市同比增长了百分之十。
在北京和上海这两座城市之中, 表现是比较突出的。具体来说, 北京同比上涨了百分之二十, 上海则同比上涨了百分之二十二。另外, 二线城市的整体水平是同比下降了百分之八。然而在南京、苏州这一批城市当中, 同比还是实现了增长的现象。
特别是在南京这边, 新建住宅的成交面积增长了百分之六, 在苏州那边呢, 则是增长了百分之四。
具体来说, 中原地产的数据显示, 在9月份，北京全市范围内新房住宅的网上签约数量达到了四千六百七十五套, 和8月份相比有了非常显著的大幅度提升, 环比增加的幅度高达百分之四十九点六。
张大伟做出分析并指出, 北京的新房成交情况出现了大幅的反弹这一现象, 这一结果一方面是由于季节性因素所导致的, 因为9月是传统的销售旺季, 开发商们集中推出了新的房源项目并且加大了营销方面的力度, 同时不少的项目都推出了优惠价格以及特价的房子, 这种以降低价格来换取销量的方式带动了客户到访量以及相关认购转化率的提升, 另一方面则是由于前期相关政策的红利效应仍在持续地传导和发挥作用, 比如公积金额度得到了上调、购房的相关门槛得到了优化等政策逐渐落在了实地, 这样使得刚需群体以及首次改善换房群体的入市意愿明显增强, 再加上部分想要改善居住条件的家庭选择了卖掉旧房子再购买新房子这样的操作, 从而共同带动了新房去化速度加快的进程。
此外, 所谓的热销楼盘的现象也在市场中重新出现了。
根据公开的媒体报道, 在9月份的时候, 坐落在北京市通州区的一个叫作招商湖映天青的项目宣布了它的296套房源已经全部卖完了；而在这一事件发生之后, 位于大兴区的中建壹品未来元著这个项目开始了销售, 它首次开放了288套房源, 结果这些房源在开盘的短时间内就全部售罄了, 在仅仅2个小时里面它就收回了15亿元人民币的资金。
对于深圳市场的情况来说, 在9月份的时候, 深圳的一手住宅网签成交数量达到了2594套, 这和之前的数据相比基本上是持平的。但是如果我们看那些具有前瞻性质的指标的话, 回升的迹象是变得更加明显的。
根据乐有家门店签约的数据展现出来的情况, 在9月份的时间段里, 一手住宅的签约数量相比较于去年的9月份是上涨了121%, 这样的变化意味着实现了翻倍的幅度。
值得注意的是, 在9月份的时候, 深圳的一手住宅现售占比上升到了45.6%, 这个比例环比提升了3.5个百分点, 这算是创造了接近5个月以来的新高。
乐有家研究院觉得, 因为8月28日的那个新政里明确说了, 新增土地要优先实行现房销售, 预售的门槛被提升到了主体结构封顶的状态, 供给一方一直在持续地向现房倾斜。而在需求那个方面, “所见即所得”这种东西带来的确定性正是变成了购房者在做的决定时的关键筹码, 所以现房正在从卖点的地位变成主流的地位了。
在“沪八条”政策加持之下, 上海房企推盘的意愿也得到了明显的提振。根据上海中原地产的数据显示, 9月的上海新房供应面积大约为45.3万平方米。这一数值环比出现了57.3%的增加。全月合计入市的项目一共有33个楼盘。
在这些楼盘当中, 有11个项目的均价范围是落在每平方米三万元到六万元这个区间里面的。这些房企主动加快了投放适配刚改需求房源的速度。截至2023年9月29日, 上海新建商品住宅的累计成交面积数据表明, 该数值为每平方米39.4万平方米的相关统计结果。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为, 9月期间上海的新房市场其突出之处主要位于外环以外的那部分区域, 也就是外围区域的楼盘, 它们的成交比较活跃的态势在延续, 相比8月份的时候进一步升高了, 有很多新开盘的项目, 这些项目在开盘的时候顺利地实现了去化, 还有部分项目更是触发了积分制的规则, 在项目开盘之后直接达到了日光的效果。
卢文曦说, 因为“8.28”这个新政策来了, 房地产企业的成本那一方出现了变化的情况。已经有部分楼盘把之前给的那些优惠折扣收回去, 还有项目放出来后续要卖的那一批房子, 价格是涨了的信号这个东西, 对那些正打算看房、正处于可以讨价还价阶段的那些有意向买的人形成了一定的推动力。
随着上海配套实施细则这个地方那个正式的落地下来这个事, 市场的这种焦躁情绪啊有望逐步平复下去。等到十月份到来的时候, 我们可以推测一下, 楼市的交易会回到正常化的状态, 而在外面环线之外的那个地方, 它的交易的这种活跃的劲头呢, 在绝大多数的那种可能性上面是能够保持住的, 和现在是一样的那种水准。
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