8月31日, 于上海, 2026年第八批次土地竞拍的第一宗结果居然如爆炸般令人惊愕了。
由中海地产竞得的地块, 位于上海普陀区真如社区单元, 是 B03B - 01、B04B - 01、B06 - 01 组合地块, 其成交总价高达 150.19 亿元, 此地块成为了普陀区至今为止的总价地王。
这个价格, 虽说比今年7月时略低, 上海杨浦区八埭头组合地块总价是161.2亿元, 然而它在今年上海地价里, 也是能数得上号的, 在全国市场更是处于TOP级价格的地块。
8月28日, 房地产新模式系列当中的新政颁布之后，第一场土地拍卖, 真的是热闹到了极点, 相当的热闹, 热闹得不得了。
但从土拍参与者可以看出，拿地越来越是央国企为主的“竞技”。
中指研究院上海数据方面的总经理张文静觉得, 此次出让地块紧靠“828新政”落地的时间点, 市场那时正处在政策化解以及预期重新构建的阶段之中。新政对于预售的节奏、资金回笼等环节起到的具体作用, 仍然需要等到细则更加完备之后才能够进一步呈现出来。故此, 房地产企业在拿地这一决策上整体维持着谨慎且慎重的态度。
将来, 伴随着政策细则趋向明确, 以及市场反馈不断积累, 上海土地市场的运行节奏究竟会怎样发生变化, 其热度又会如何演进, 这些状况均还尚有待于持续观察聚焦。
知名专家李宇嘉指出, 新政本质是削弱土地加杠杆功能, 新政本质是削弱预售加杠杆功能, 新政与住建通知里“自有资金购地”相关内容相配合, 新政与住建通知里“预售资金监管”相关内容相配合。
换而言之, 要是企业原本就预估会用自有资金去购置土地, 那么新政策对于它的拿地规划而言, 是不会产生任何影响之类的情况的。
事实上, 828新政还表明了“土地分期支付、报建流程规范”这一情况。诸如中海地产这般的大型央国企, 具备长期资本以及退出的通道, 拥有新增融资的能力, 会持续进行拿地建造, 所受到的影响并不显著。
普睿数智研究中心同样觉得, 828新政里规定“配套落实自有资金全额购地要求、分户土地使用权集合抵押机制”, 这主要是对“前端封堵杠杆”拿地空间起作用, 从后端适配现房阶段的抵押融资需求。
政策抱着抑制用高杠杆方式去拿地的目的, 并非是不让去拿地, 有着雄厚资金以及前置妥当安排的大型中央国有企业, 仍然存在拿地的足够底气。
实际上, 对于上海普陀地王来讲, 按照底价来进行测算, 其综合楼板价大概是3.78万元每平方米, 地价成本是能够控制得住的, 结合预期售价给出的测算结果来看, 存在着合理的利润空间。当下土拍的整体节奏与当前市场修复阶段的基本特征相契合。
被传导至楼市, 当下新房供给已连续三年处于主动收缩状态, 房地产企业普遍转变为“以销定产”模式, 再加上主办银行制所形成的资金闭环保障, 政策落实不会促使供给端产生剧烈波动, 相反却能够引导资金朝着优质项目汇聚, 从而保障合理的开发建设需求。
可是总体来讲, 在现房销售这种模式之下, 项目前期的时候是资金占用量大, 且占用的周期还长。在一定的程度方面, 或许会对市场短期的供应量以及供应速度造成影响。
后端倘若销售流速出现了放缓情形, 那么就极易致使资产周转变得缓慢, 资金链也会趋于紧张状态。故而在新政格局之下, 也会推动促使开发商大力进行销售变现行为, 进而对价格和利润予以进一步压缩。
因此, 就算中短期楼市出现了阶段性的“减供”情况, 可也很难再度发生“价涨”现象, 未来全然是买方占据着市场, 开发商所拥有的溢价空间已然是非常小的了。
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